跨境冷链海外仓园区的工业地产与运营
一、 跨境冷链电商海外仓的业务流程
随着跨境电商物流的发展，海外仓已经成为一种重要的新型跨境物流模式，能有效的突破物流瓶颈，具有明显优势。在跨境电商物流方式中,由于海外仓能够提高效率、降低成本,同时能够提高消费者的消费体验,所以,这种方式在跨境电商中使用的越来越广泛。而在海外仓的诸多形式中,第三方海外仓受到卖家更多的青睐。
尽管如此，海外仓模式也有其自身不足之处。相比于传统供应链，跨境电商供应链链路较长，主要包含了供应商、物流、通关、选品策略等关键部分，其中，针对跨境冷链电商的具体情况，最重要的环节莫过于冷链物流，尤其是拥有网络化布局的冷链物流体系，加以匹配出口国和进口国口岸的核心仓储资源，有利于更高效地开展跨境冷链供应链的运作。
冷链物流目前正在由起步阶段进入快速上升通道。由于起步时间晚，行业呈现设施薄弱效率低等特征。由于跨境物流涉及较多环节，跨境冷链物流更是对于整个物流过程的要求更加严格，而且面对各国、各地区不同的文化、物流供应商和海关，其时效性、产品质量、成本及退换货等问题一直难以得到有效解决，影响跨境电商的发展。而海外仓作为一种新型的跨境冷链电商的冷链物流业态模式，与国内消费市场日益多样化的需求仍存在着一定的差距。
随着经济全球化和电商交易的蓬勃发展，我国跨境电商产业呈现出持续和快速的增长态势，并已经成为我国对外贸易的重要组成成分。2019年冷链物流市场规模已达3780亿元，据研究机构预测，2020年将达到4850亿元。随着冷链物流产业布局更加完善，国家标准及利好政策逐渐落实，消费升级及冷链物流与人工智能、大数据的深度融合等利好因素，中国冷链物流，尤其是跨境冷链电商海外仓产业将会进一步发展。
跨境冷链海外仓园区的工业地产与运营
跨境冷链海外仓园区的工业地产与运营
二、跨境冷链海外仓园区的运营模式
在世界经济增长动能不足的背景下，中国提出的“一带一路”倡议是推动经济合作发展的重大战略。以互联网企业为代表的新业态经济也正在积极布局、并肩出海，跨境电商迎来爆发式增长，成为驱动贸易发展不可忽视的一股新动能。跨境冷链电商海外仓的供应链运营模式包括上游生产供应商、跨境电商、物流企业以及目标客户，其中的信息流动即形成大数据资源，供应链平台构建的关键在于分析贸易往来中的大数据，获取有用信息。
与传统的对外贸易相比，跨境电商具有贸易网络化、多边化、直接化、高频化和单次交易金额低等特点。这就需要企业充分掌握跨境电商操作流程，及时分析相关信息，直接面对海外消费者，与他们进行沟通。与传统外贸的批量化订单相比，跨境电商的订单更加分散，操作要求更高。我国很多外贸出口企业特别是中小外贸出口企业，受制于传统销售思维，对电子商务开展业务不熟练，从事跨境冷链电商海外仓活动更是力不从心。
除此之外，开展跨境出口业务，必须要尊重消费者所在国的法律法规，尤其是欧美等发达国家知识产权保护非常严格，企业的知识产权保护意识也比较强，我国很多遭到版权方起诉的出口跨境冷链电商海外仓业就是因为没有注意这方面的问题，或者存在侥幸心理，不但损害了我国产品的国际信誉，还要支付巨额的赔偿金，给企业带来巨大的经济损失。根据供应链内部数据流动特征，其数据类型可分为：其一为供应链上游供应商与目标消费者来往数据;其二为跨境电商与上游供应商与来往数据;其三为跨境电商、目标消费者以及物流公司来往数据。自2016年起，我国进跨境电商交易规模呈现上涨的趋势。
2016年的该产业的交易额度为6.3万亿元，2018年的交易额度为9.1万亿元，2019年的交易额度增长至10.8万亿元。预计2020年，我国跨境电商交易额度将增长至12.7万亿元。
从海外仓内外部运营流程来看，其主要进行着基本的仓储工作。为了提高海外仓运营模式的竞争力，模式创新是必不可少的。实现海外仓的信息化数据化大数据、人工智能的发展与应用使得跨境电商海外仓进入到智能化、信息化运营阶段。智能化和信息化可以解决海外仓在运营过程中存在的人力成本上涨、流程繁琐、响应效率底下、数据获取慢等问题，进一步提升运营效率。
从智能化选品的角度来看，传统海外仓在进行囤货时，需要经过海外零售商、分销商、代理、国内生产商等一系列周期漫长的流程，如果利用人工智能来收集消费者数据，识别消费者偏好，会使得采购更加数据化，实现预测式发货，海外仓可以进行提前备货，减少货物积压。
从智能化供应链来说，要做到一定预测和管控，进行物流网络预测管理。对那些原本需要靠经验、信息收集、人力等才能实现的工作，进行风险控制预测、智能路径规划、分类与库存规划，进行系统智能化、数据化的分析等智能化、信息化管理，提高机械化程度，降低人工成本。
实现海外仓的多功能化和增值化随着人们需求不断变化，运营成本不断增长，利润空间不断被稀释，功能单一的海外仓很容易被取代，所以其功能拓展尤为重要。
个性化的冷藏仓储，依据不同冷链产品的特性，提供不同的冷藏或冷冻仓储条件，保证冷链产品的新鲜度。多式联运集成，改变海外仓单一的运输方式，进行多式联运，可以在降低运输成本的同时，将货物以合理的方式快速送达。跨境冷链电商海外仓深度流通加工，一改原来简单的流通加工方式，按照买家的要求对货物进行深度加工和包装，将订单数量较小、金额较低、频率较高且距离较长的货物，进行整箱拼装，到仓后再按需拆拼，以实现资源整合。报关报检，为货物提供报关报检服务，降低部分环节延误导致的风险，实现供应链一体化。通过梳理，跨境冷链电商海外仓有四种主要模式：
B2C：商对客模式，卖家在亚马逊，沃尔玛、速卖通等企业对消费者(Business to Customer，B2C)电商平台渠道销售。近十年来，中国跨境电商卖家已经占据了美国接近40%的市场份额。C2C：卖家对买家模式，卖家在eBay，Etsy，Wish等个人对个人(Consumer to Consumer,C2C)电商平台渠道销售，类似于国内的淘宝平台。自建站：独立网站模式，包括自建网站或使用Shopify等平台搭建品牌渠道销售，适合实力较强的中大型电商或垂直电商，目前已有上百家销售规模上亿的企业。社交电商：在照片墙（Instagram）、脸书（Facebook）、微信等社交媒体渠道销售，近两年来网红带货方式促进了社交电商的快速发展。
这四类模式都是中国卖家的商品直达国外C端，交易流程如图1所示。中国卖家在不同的销售平台上接到海外买家的订单后，一般通过两种方式运送：一种是货物在国内仓，通过国内国际物流派送给国外消费者；另一种是货物提前已经备在海外仓，直接通过国外当地物流派送。这两种方式区别于传统国际贸易是省去了国内国外供应商和中间商的环节，但是物流和报关变得相对复杂、零散、多频次，为此中国海关出台了相应的监管方式；催生了第三方支付的蓬勃发展。
跨境冷链电商海外仓供应链金融将物流金融与海外仓融合，除了进行传统的存贷款、担保、租赁等基础的金融功能之外，还进行保险保理、参股融资等金融功能。进一步完善跨境电商海外仓支付体系建设，与国外主要合作伙伴建立跨境电商支付计划，促进支付方式多样化。售后服务，完善海外仓售后服务，货物送达至顾客后，进行电话或者网络客服专访，及时解决问题，提高订单挽救率，并了解顾客需求，后期改进。
实现全产业的供应链体系一体化与海外园区的转型升级协同发展纵向角度。通过建设跨境电商物流海外仓联盟，打造全产业的供应链体系，形成快捷、高效、安全的利益共同体，实现跨境电商海外仓的运营模式创新，以解决跨境电商海外仓存在的一系列问题。
首先，销售渠道单一是导致海外仓产生滞销库存的重要原因，通过构建共享物流理念下跨境电商物流海外仓联盟，共享滞销库存，将滞销库存转至其他跨境电商或者卖家进行销售，扩大销路。其次，不同国家、地区由于语言、营销和法律等的不同，势必会导致运营模式“水土不服”。跨境电商通过与海外体系公司合作，共同打造本土化的海外仓，解决文化差异问题。最后，中小型跨境冷链电商海外仓业没有雄厚的资金来自建海外仓，会选择第三方海外仓，也就要支付高额仓储费用。这类企业通过企业间合作，与上下游企业建立全产业的供应链体系，达成长期合作关系，从而降低仓储成本费用。横向角度。架构跨境海外仓与国内冷链物流园区、冷链中心的“地网”，实现跨境冷链电商海外仓朝着海外区和海外园进行转型和升级，实现多仓联动，库存共享。通过构建“地网”减少了跨境电商将商品由冷链物流园区或冷链中心转移至海外仓的运输时间，降低了运输成本，也减少了冷链产品由于运输过程温度等方面的问题产生的损耗，并且可以做到对海外仓进行及时补给货物。
跨境冷链电商海外仓众包配送模式由于平时员工配送时间刚好是顾客的工作时间，而冷链产品又有易腐蚀变质的特性，不能及时接收产品可能导致产品变质或者其他一些问题，所以如何合理的进行“最后一公里”的配送成为一个亟待解决的问题。通过跨境冷链电商海外仓将众包配送应用到海外仓“最后一公里”，提供定制化服务，更好的满足顾客需求，保证产品质量，提升顾客满意度。所谓众包配送最大的特点是以滴滴打车式的派单为主，以抢单为辅，根据配送速度、负载、定位、用户评价四个维度对配送员进行筛选并安排派单。
跨境冷链电商海外仓模式下的众包配送，通过派单配送，将社会上闲置的配送资源和配送点连接起来，实现仓配一体化。一方面，降低企业包括购置和维护冷链车的成本、固定员工基本工资及附带福利等的固定资产投资。另一方面，众包配送对于配送时间的合理化、定制化，可以使冷链品等货品在顾客要求的时间进行配送，满足顾客个性化需求。
三、冷链海外仓工业地产模式的创新与探索
冷链电商海外仓冷链电商海外仓的供应链协同模式(Collaborative Logistics)指冷链物流企业通过Intenet提供服务并协调所有的商务活动，以提高利润和绩效，它创造协同环境使各企业共享信息和资源的海外仓库模式。与传统国际贸易相比，跨境冷链电商海外仓具有多边化、直接化、订单批量小、交易频次高等优势特点，但也存在不少短板，针对发展中存在的短板，产业大数据中心着力建设跨境电商综合服务平台，实现异地通关、商检、结汇、退缴税等一站式公共服务，形成低成本、高效率、无缝衔接的跨境电子商务境内通道。
冷链电商海外仓的供应链协同模式具有网络经济的成本优势，是供应链管理的进一步发展。它将企业控制范围扩大到供应链上所有节点企业，第一次让企业可能及时获得供应链中完全的信息，最重要的是它让企业知道产品的状态。如生产、运输以及能否按时到达等。冷链电商海外仓的供应链协同模式是以Web为基础的主机软件服务，它使生产企业、零售企业、运输企业用更低的成本解决企业内外物流问题。
如何将海关特殊监管区域的监管政策与跨境电商出口市场需求进行有效匹配，进而在全球配置交易结构，近来，国内在跨境冷链电商海外仓“供应链协同+全球中心仓”模式上进行了一些有益的探索和尝试，通过设计、开发一系列跨境电商出口供应链服务优化所需的信息系统工具，通过采用全新的“多方协作式”的业务流程管理模式，通过与金融机构合作推出跨境支付、结算、融资等供应链金融服务产品，通过与物流企业合作开展货物运输的全程监控与信息共享等业务合作，成功解决了跨境电商出口中的诸多“痛点”问题。
“跨境电商出口供应链协同”模式是在“数字贸易”时代背景下，与跨境电商出口现有商业模式、监管体制和市场趋势匹配度极高的，已经实践检验的成功模式。这一方案，具有在更深、更广领域进一步拓展、提升、完善的空间，具有向全国其他海关特殊监管区域做复制和推广的价值。以深圳前海湾保税港区探索并成功开展的，多方协同式的跨境电商出口服务模式，称之为“跨境电商出口供应链协同”模式。这一新的商业与服务模式，对全国跨境电商行业和全国海关特殊监管区域转型升级，都具有极为重要的示范意义。
由海关牵头启动“全球中心仓”项目建设，该项目实施后，将实现保税与非保税货物同仓存储、进口与出口同仓调拨、小额交易（2C）与大宗贸易（2B）同仓交割、内贸与外贸同仓一体，通过“一区多功能、一仓多形态”的监管创新，使原来需要存储于多个地区、多个仓库的多种物流及贸易形态可以在区内的一个“中心仓”内一站式完成。在做“全球中心仓”项目设计时，前海湾保税港区把“区内同仓货物同时向国内、国外消费者零售（B2C）+向国内、国外商家批量销售（B2B）+灵活退运”作为假想的业务场景，目标是让海关特殊监管区域的便利化通关政策，与大型电商平台主导下的商业模式、物流组织模式充分匹配。到2017年6月，前海湾保税港区“全球中心仓”项目的前期技术准备工作已经完成，业务测试很快开始。
启动前海湾保税港区与深港陆路口岸之间的“属地查验，口岸直放”的前期工作，力争构建深港间无缝衔接通道，实现经香港直飞全球的跨境电商出口货物在前海湾保税港区完成订舱、安检、打板，后续还将打通前海湾保税港区到深圳机场的通道。目前这项工作正在推进中。
前海湾保税港区企业和监管部门将持续探索海关特殊监管区域功能、监管政策与跨境电商出口商业模式、市场规律、企业需求的最佳结合方式，积极引进、联合更多与跨境电商出口供应链服务密切相关的机构，以数据共享、业务协同为基础，以探索和打造更适应跨境电商新贸易方式的监管与服务体系为目标，不断充实“跨境电商出口供应链协同”模式的内涵，为全国跨境电商出口树立标杆，引领全国海关特殊监管区域功能的转型升级。
“跨境冷链电商海外仓供应链协同”模式创新，为支持跨境电商出口冷链业务开展，深圳海关对园区辅助监管信息系统进行升级，新增跨境电商出口监管模块。在信息系统的支持下，前海湾保税港区实现了对跨境电商出口货物的“暂存入区”、“先出后报”、“集中申报”以及“HS-code归并”等功能，使园区初步具备了对跨境电商出口货物有效监管下的便捷通关服务功能。
跨境冷链电商海外仓供应链协同利用前海湾保税港区开展跨境电商出口业务的企业，可根据自身情况选择出口模式（两种）：一是在货物从国内进入保税港区的环节（“二线入区”）即办理出口手续，这是海关特殊监管区域的传统业务模式，优势是可以尽早办理出口退税等手续；二是在货物“二线入区”时先不办理出口手续，用“入区清单”向海关申报，入区后用“电商账册”进行监管。这种模式，即上文提到的“暂存入区”政策。第二种模式的优势是与货物入区时贸易与出口尚未真实发生的情况相符，另外，还可以根据需要（转内销等）非常灵活地将货物退回国内（无需办理复进口手续）。在实际业务中，跨境电商出口一般会选择第二种“暂存入区”模式。
根据深圳跨境电商出口商品种类繁杂、碎片化订单为主、商家信息化引用水平较高但通关经验欠缺、通关信息难以及时反馈等特点和难点，前海湾保税港区专门开发了可提供海关十位编码归类的自助查询、海关审核与放行状态实时查询、出口货物防伪溯源、电商退税结汇等功能的辅助与增值服务系统，帮助跨境电商出口企业通过电子化的数据交互，自主选择以“备货”和“集货”两种模式完成出口通关操作。
跨境冷链电商海外仓供应链协同利用前海湾保税港区开展跨境电商出口业务，有“备货”和“集货”两种模式。“备货”模式，即货物批量进入保税港区存储，再根据海外电商平台上的销售订单，形成包裹发出境外；“集货”模式，是指跨境电商出口的包裹类货物不需在保税港区存储。
跨境冷链电商海外仓供应链协同在“走得通”、“走得顺”的基础上，前海湾保税港区按照“供应链协同”的理念，继续深入探索“以海关放行电子数据为交付依据，以银行货款到账为货权交割依据，实结集报”的外贸一体化服务模式创新。通过发货企业、电商（卖家）企业、物流企业、金融机构和监管部门的多方协作，打通前海湾保税港区仓库管理系统、电商交易平台、银行信息系统和通关数据的互联互通，将跨境电商出口交易所涉及的资金信息、报关信息、物流信息以及订单信息进行重新整合，从而形成全新的、更符合跨境电商新贸易业态商业模式的交易、结算、物流、通关与融资等综合服务体系与规则。
跨境冷链电商海外仓供应链协同又进一步与海外电商平台建立合作关系，通过与境内外银行合作开发支付与结算工具，通过设立保税港区内的伞型子账册和银行的伞型子账户，高效解决了海外多方买家与境内多方卖家“多对多”的物流管理与资金结算等问题。
在“跨境电商出口供应链协同”商业模式下，参与“协同”的角色已包括前海湾保税港区企业、海外电商平台企业、境内制造业企业、电商销售企业（平台卖家）、境内外银行、境内外物流企业和相关监管部门等。
跨境冷链电商海外仓供应链协同“一线出区”货值的同比增长率分别为250%、40.5%、39.3%、68.2%，包裹数的同比增长率分别为222.1%、188.6%、175.2%、47.8%，总体发展态势良好。主要产品是珠三角地区的、以跨境电商方式销售的、有自主品牌的工厂货（主要产品包括无人机、手机、LED灯、汽车检测仪、平板电脑、USB设备、婴儿监护报警器等）。2016年平均每个“一线出区”包裹的金额大约为164美元，远高于通过邮政渠道发运的电商商品价格（邮政小包平均货值不到10美元）。
跨境电商“一线出区”货值和包裹数同比继续保持稳定增长。其中货值累计增长74.4%，包裹数累计增长51.7%，总发展态势良好。“一线出区”的每个包裹平均货值为168美元，与去年基本相当。
“跨境电商出口供应链协同”服务模式下的创新点很多，既包括海关监管模式创新，也包括企业商业模式的创新——如果把从工厂交货入区到电商平台销售，再到通关、发货和收款全流程各个环节全部清晰列出来，就会发现几乎在每一个环节上的每一种做法都是国内同领域前所未有的。
其实这一模式最大的创新点，是按照构建“生态系统”的理念对跨境电商出口贸易中各相关方关系的重塑。这种重塑以数据共享和有效应用为基础，形成了多方参与的跨行业、跨地域的高效协作关系，形成了与贸易趋势相适应的，以“多样性”与“共赢”为主要特征的“生态系统”。
跨境冷链电商海外仓供应链协同模式遵循“生态系统”的概念，以及“多样性”和“共赢”的特征描述，新的商业竞争是“生态”的竞争，考验的不再是企业单打独斗是能力，而是“打群架”的组织能力。在如跨境电商这样的行业中，新的发展模式和技术应用快速涌现，单个公司想要凭一己之力不间断地覆盖所有领域、保持最领先的商业模式的难度越来越大。合作已成为必然之选。阿里巴巴就是一个由“平台战略”演进至“生态战略”的成功案例。
四、 跨境冷链海外仓工业地产前瞻
经济全球化的发展使得各国之间的商贸往来更加频繁，世界各国向海外出口优势产品并进口所需产品，成为促进本国经济社会发展的重要举措。互联网的出现为全球经济发展带来巨变，越来越多的生产者可以通过互联网实现“脱媒”化发展。利用互联网可以减少流通环节中的节点，从而实现点对点的产品直达。随着我国经济发展进入新常态时代，跨境电商物流作为国民经济增长的新亮点，引起了国家和企业界的重视。
我国已经有几千家跨境电商平台企业，为跨境电商交易提供了支付服务、物流推荐、信息服务、竞价排名、免费翻译等在线服务。在出口B2B领域，代表性的电商平台有阿里巴巴、敦煌网、环球资源等企业，出口B2C电商平台则主要有ebay和亚马逊，这些跨境电商品台在国际市场已经有了一定的知名度。在进口B2B领域，阿里巴巴、进口中国网、谷迈进口网等知名度较高，B2C领域影响力较大的唯品会、走秀网等。尤其是阿里巴巴，阿里为跨境电商专门开设了海淘和速卖通门户，兼具亚马逊E-Bay和PayPal的业务和特点，又加入了Google的特色，引领了国内的跨境电商平台。
与此同时，“一带一路”的推进与实施，也进一步促进了跨境电商硬件与软件设施的完善，我国已经在搭建“网上丝绸之路”公共服务平台，不但能使“一带一路”沿线国家的电商环境更加完善，还能推动我国与沿线国家的跨境电商快速发展。
创建良好跨境冷链电商海外仓法律保护环境从国际经验来看，完备而良善的立法是促进跨境冷链电商海外仓持续发展的有效方法。建议在构建良好的跨境冷链电商海外仓保护法律法规体系上应着重考虑以下三点：一是尊重市场主体自治权利。在给予必要充分的法律保护的基础上，应为跨境冷链电商海外仓发展创造足够的空间，不能因噎废食，不能过度监管，扼杀跨境冷链电商海外仓主体的自由空间；二是提高跨境冷链电商海外仓法律保护的整体性。相关法律应适合我国跨境冷链电商海外仓发展的需求，把制定新法律法规、修定旧法律、出台司法解释等有机结合，提高立法层级效力；三是充分考虑跨境冷链电商海外仓国际化的特点。制定相关法律时，应结合其他国家的相关立法，充分考虑立法的可适用性，尽量避免因法律冲突导致法律适用严重打折甚至危害法律权威性。
跨境电商比传统的国际贸易复杂，电子化、信息化程度很高，与国内已经成熟的电子商务也有很大的差异，涉及的行业和部门更多，需要了解和适应的法律法规也更加繁琐复杂，在国际上也没有统一的行业标准或惯例可循。我国政府应加快跨境电商的立法，逐步与国际上已有法律的接轨，加强监督管理，加大对支付平台的监管力度，尽早建立统一的行业标准，充分利用我国跨境电商的先发优势，带头建立相关的国际标准和国际惯例。既要保护跨境消费者的利益，又要进行正常监管和征税，避免国家税收流失。
以美国跨境电商为例，截止2022年12月1日，美国工业基本面依旧强劲，净吸纳量（Net Absorption）和空置率（Vacancy Rate）继续打破历史记录。自新冠疫情暴发以来，人们宅家时间增多，消费由线下向线上转移，推动了线上消费市场快速发展，促进了消费结构的迭代升级，网络购物、生鲜电商、在线教育等线上消费纷纷逆势上扬，线上消费成为美国整个消费市场的最大亮点。网上购物的趋势催生各零售商之间的竞争，为了使得顾客更快收到自己的网络订单，线下供应链的建设势在必行。
未来，第三方物流将成为市场发展新动力，仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业的用户，因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势，预计定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。
随着个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求将增长迅速。电商配送量的激增正加大美国工业地产市场对仓库的需求，以及消费市场对第三方物流的需求，从而为日益强劲的工业地产市场提供了支持。在电商行业高速发展的推动下，以仓库、配送中心为代表的物流地产需求转暖。这和面临下行风险的住宅和商业地产形成了对照。强劲的行业指标是工业地产热的最好写照。尽管供应链问题对货物运输产生了影响，但工业地产市场仍在历史性的一年里保持增长。
工业地产市场需求的激增离不开电子商务的飞速发展，以亚马逊、易贝、沃尔玛为代表的大电商平台在全美大力投资仓库、配送中心等工业地产，以满足其飞速增长的线上业务。以亚马逊为例，根据可思达和亚马逊地图（Mapping Amazon）的数据显示，亚马逊在美国目前拥有大约500多座不同类型的设施，包含208个用于包装的大型配送中心和167个用于配送的配送站网络，数十个Prime Now集散中心用于处理2小时和当天的配送，根据客户目的地为客户订单分配路线的区域分拣中心，另外还有10个机场集散中心用于空运，11个水运码头等等。
在内陆芝加哥、亚特兰大和达拉斯—沃斯堡的核心市场的引领下，美国工业市场继续表现良好，强劲的吸收和发展，以及创纪录的高要价和创纪录的低空置率。包括洛杉矶和新泽西在内的城市沿海市场以及盐湖城和哥伦布等内陆配送中心都出现了有史以来最低的空置率。与此同时，尽管新增供应不断，目前空置率仍降至5.3%，创下17年新低。在电商业发达的旧金山湾区和加州橙县（Orange County），工业地产空置率仅为2%。旺盛的需求有望改善低迷的投资回报。
目前全美工业物业6.8%的资本回报率仍处于历史低位。如果租金继续按目前的速度上涨，回报率将在今年突破7.5%。这对于长线投资者来说是个不错的数字。
工业地产需求旺盛得益于电子商务蓬勃发展。十年前电商销售仅占美国零售销售不到 3%。而今该比例已经超过了 8%。电商发展的背后是实体零售的没落。这是社会经济的结构性变化，在未来还将持续下去。与传统零售商不同，电商为方便及时配送往往在各地持有大量库存。同时，他们也需要庞大的物流体系以将商品及时地送达消费者的手中。这就极大提高了仓储、转运、配送等工业物业的需求。
为了提高快速配送的能力，电商把目光投向了配送链条末端的“最后一英里”小型配送中心。以 Amazon 为例，在 2009 年之前，末端小型配送中心只占该公司物流设施的 11%，而今该比例已经超过了 40%。大量承包小型电商物流服务的 FedEx 也租用或购置了许多“最后一英里”配送中心。这类物业往往面积很小，且大多位于人口密度非常高的地点。它们的供给十分有限。在需求集中的地方又难以兴建此类设施。这样一来，巨大的需求使得这类物业的租金不断上涨，价格一路走高。
商业地产数据提供商 Costar 在最近的研究中识别了美国各地超过一万处“最后一英里”物流中心。截至去年第四季度，这些物业的平均空置率仅为 3.5%，远低于 6.7% 的工业地产总体空置率。而在 2022年这些配送中心的租金上涨了 10.7%，远远比 6.6%的工业地产总体租金增长要高。
新建项目正源源不断地进入市场。按目前的建设速度，今年美国工业地产的竣工面积将达到创纪录的3.47亿平方米。热点地区包括达拉斯、Inland Empire、费城、丹佛和亚特兰大。这五座城市贡献了全美工业地产开工量的54%。
近年来，美国房地产被资本追捧，包括仓库、物流中心在内的工业地产已成为中国企业赴美投资商业地产的一大热点。中国人寿是较大的买家之一。例如在 2015 年 11 月中国人寿与工业地产巨头普洛斯集团(Global Logistic Proper-ties)以 45.5 亿美元的价格购买了一个拥有 193 处物业的资产包。这些物业分布在芝加哥、达拉斯、南加州、巴尔的摩等地。最近几个季度中企的工业地产投资有所回落。投资者的重心又回到了酒店和写字楼上。但总体而言，工业地产仍是个不错的选项。在美国，仓库空间的平均年龄是42年。与此形成鲜明对比的是，租户们正在寻求带有自动化和机器人的定制高科技空间，以帮助解决劳动力不足的问题。许多这些技术进步只存在了几年，这有效地扩大了供应和需求之间的差距。老旧的设施也有低矮的天花板，太少的码头门和有限的拖车停车位，使其不太理想。
自2016年以来，美国工业空间的平均租金已增长37%，达到每平方英尺7.11美元。Prologis最近报告说，美国和加拿大的物流租金以2021年期间的最快速度增长，增长了17.6%。
建筑成本也在激增。建造一个新仓库的成本，包括劳动力，比去年上升了21%。2022年交付的大多数成品设施实际上是在疫情之前或在第一轮停工期间破土动工的，由于项目预计要到2023年才会交付，预计市场将继续处于供应短缺的状态，并难以满足短期内激增的需求。人口稠密的城市物流场所最近出现了更多的关注，因为运营商在努力寻找停放卡车和拖车的地方。这意味着商场和大卖场的增量改造是可能的。具有高净空和充足停车位的大型开放空间的转换时机已经成熟，但报告提醒说，分区问题和高转换成本将最终抑制这些转换。
相反，在人口密度较低的地区，“巨型盒子开发”目前有最大潜力。虽然位置并不理想，但这些场地可以缓解分区问题，并使租户能够实现与经营大型设施有关的规模经济。随着当日和次日交付成为一项重要战略，一些公司愿意支付几乎任何费用，为关键客户群提供这项服务。
A类空间目前正处于需求高峰期，70%的新的现代化设施在交付前已经预租。工业用户愿意支付高额租金，如果他们的商业模式要求他们位于城市核心区，他们会在空间质量上做出妥协。根据模型预测，2023年整个市场的租金将增长8%以上，这一水平到年底可能还会加快。
这些趋势对于一些沿海市场来说尤其重要，这些市场正表现出有史以来最低的空置率，并有可能在未来一年内看到租金的大幅增长，激烈的空间竞争将使最热门市场的业主有能力在有机会获得高价租户的情况下保持空间的空置。
在最近一年中，工业地产价格基本上保持着同比增长 3%~4% 的势头，净营运收入同比增长接近 5%，资本回报率一直保持在 6.8% 左右。租金同比增长率仍然在高点之上，而 5.1%的空置率正处于历史最低水平。
去年美国主要城市的工业地产大多呈现良好势头。休斯敦、波士顿、达拉斯、西雅图、华盛顿等城市的工业地产价格都出现了显著上涨，资本化率相对于一年以前进一步下降。总的来说，美国总体工业地产的价格在未来几年仍将持续稳定地增长。而工业地产的空置率将保持在较低水平，租金增幅或会放缓，但租金水平仍将稳定上升。
2022年投资者总计购买了$883亿美元的工业设施，低于2021年的$1,257亿，跌幅达到30%。过去3年，工业建筑的平均销售价格激增59%，从2019年的$83美元涨到了$132每平方英尺。2022年，美国118个市场内增加了4.5亿平方英尺的工业物业空间，其中达拉斯、芝加哥、菲尼克斯，以及南加等地区尤为火热。这些数字今年可能持续上涨。
而从投资交易角度看，工业地产市场也非常活跃。去年以来美国商业地产的交易量出现了一定程度的下降，仅一季度总体交易量就同比下降了 18%。从净买入的角度看，房地产信托基金(REITs)是最大买家。从交易量角度看，大部分的交易发生在私人业主之间。驱动投资者投资工业地产的因素之一是定价相对较低。与出租公寓、写字楼 5.0%~5.7% 的资本化率，工业地产 6.8% 的资本化率非常具有吸引力。
总体上看，工业地产的供求关系是比较健康的。过去12个月累计净吸纳量为 2.1 亿平方尺，新增工业地产供给仅为 1.8 亿平方尺。从具体城市来看，达拉斯、休斯敦、旧金山在过去12个月中的供给较为紧张，而费城、西雅图、纽约、华盛顿则供过于求。从数据看，新增供给要稍高于净吸纳量，这一方面是需求的季节性疲弱造成的，另一方面确实反映了供给在不断增加。越来越多的供给会推高空置率，给租金增长带来压力。
尽管如此，工业地产要保持供求平衡还是比较容易做到的。仓库、物流中心等工业地产物业建设周期短，一般在八至九个月左右。在市场火热时，工业地产的供给可以快速增加。而在开发商意识到市场风向转变而减少供给后的八九个月效果就会显现。
以中位数家庭收入来衡量一个城市的消费能力，收入越高意味着消费能力越强。同时，通过比较每单位面积服务人口来比较供给。为了衡量“最后一英里”的物业设施的相对供给，先挑选出面积小于25万平方尺的小型配送中心，并计算此类物业在每个城市的总面积。我们计算这类小型配送中心每平方尺所服务的人数，平均服务人数越多，意味着供给越紧张。
跨境冷链海外仓园区的工业地产与运营
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