2010年，李某与管理公司签订《委托租赁管理合同书》一份，合同约定：1.李某将位于武汉市洪山区某楼盘14号酒店公寓委托管理公司进行统一租赁运营管理。委托租赁期限为7年，从2011年8月1日起至2018年10月31日止。2.基本租金是李某委托管理公司对外经营的底限租金，基本租金全部由李某享有。3.增值收益，是管理公司尽责并有效实施经营管理后的实际收益去除基本租金的部分，增值收益全部由管理公司享有。酒店公寓的起租日为2011年11月1日，李某从起租日开始有权获得本合同约定的基本租金。在本合同约定的委托租赁期限内，管理公司应按月向李某支付委托租赁的基本租金，第1-24个月支付标准为3625.60元/月；第25-84个月支付标准为4229.5元/月。支付时间为每月的28号或之后三个工作日内支付。
商业地产委托协议与租赁协议的优劣比对
每个租赁年度期满之日起二个月内，管理公司应根据合同第三条约定进行增值收益的年度结算，依据结算结果在下一委托租赁年度第二个月租金支付日之前按增值收益全额计提管理公司应得的委托租赁服务费。合同还约定：未按时向李某付委托租赁基本租金收益的，应按日向李某支付逾期付款违约金。如逾期6个月仍未支付基本租金的，李某有权单方要求解除合同，管理公司同意按其上一年度所支付的所有租金为标准向李某支付违约金。由于不可抗力的原因，导致本合同不能正常履行或造成双方损失的，双方互不承担违约责任。
合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年10月31日，双方就案涉房屋签订了《补充协议书》一份，约定李某继续将案涉房屋交给管理公司进行酒店经营，租赁期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止，租金为税前3573.83元/月。支付方式为每个日历月28日前支付当月租金，其中3月至7月、9月至11月的租金如延迟3个工作日未付，则从第4个工作日起管理公司要承担逾期支付违约金；1月、2月、8月、12月的租金如延迟7个工作日未付，则从第8个工作日起管理公司要承担违约金。违约金计算方式为：每日按应付月租金的1%计算。上述合同及协议书签订后，管理公司向李某付清了2020年以前的租金。2020年1月1日以后，管理公司按照2000元每月的标准向李某支付了共计13278.23元。
李某诉至一审法院，要求管理公司：1.按合同约定支付房屋租金32164.47元及违约金。2.继续按合同履约到合同终止。3.支付本次诉讼费
判决结果
关于合同性质问题。管理公司认为其与李某之间是委托合同关系，但无法提供有效的证据予以证实。双方合同名称中虽然有“委托”字样，但内容为约定租赁标的、租金标准、租赁期限等，李某与管理公司签订的《补充协议书》，亦是对续租事宜进行的新约定。从合同的权利义务方面考察确认双方构成租赁合同关系。
法官后语
本案的争议焦点是案涉《委托租赁管理合同书》的性质认定问题。随着市场经济的发展，个人购买商业性地产进行投资的情况越来越普遍。业主购买综合性商业体中的商业地产后，为形成规模经营，常常会出现由商业运营公司统一与个体业主签订合同，再统一对外招租的情况。实践中，商业运营公司与业主签订的协议名称各不相同，有委托管理、委托运营、委托租赁管理等，对于此类协议应认定为租赁合同还是委托合同，不同的认定将导致不同的法律后果。若认定为委托合同，则受托人商业运营公司应根据实际情况转交委托事务过程中取得的财产收益，并享有合同任意解除权；若认定为租赁合同，则承租人商业运营公司不论物业是否对外招租成功，均应支付租金，且不享有合同任意解除权，商业运营公司只有在出现约定解除或者法定解除事由后，当事人方可解除合同。
