买卖易在物流地产投资并购项目中的经验为基础，从投资物流地产的角度，重点对物流地产项目中需要特别关注的几项法律问题进行简要的分析。
物流地产投资中的法律法规和政策问题
一、土地用途问题：工业用地 or 仓储用地？
对于土地用途的界定，严格意义上来讲，仓储用地不但不可被归为工业用地的项下，其二者实属并列平级的关系。根据国土资源部组织修订于2017年11月1日发布的国家标准《土地利用现状分类》，工业用地（0601）和仓储用地（0604）二者同属于工矿仓储用地（一级类别）下的二级类别；住建部于2012年1月1日发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》中同样将工业用地和物流仓储用地并列分类为两种用地大类。同时，自然资源部官方网站中土地利用管理司的官方答复中载明，工业用地、仓储用地同为二级地类，属于不同用途，如需将仓储用地调整为工业用地属于土地用途变更。
物流地产投资中的法律法规和政策问题
对于投资人来说，如果拟投资的物流项目用地确实并非仓储用地，投资人应当尽早与当地政府部门沟通，了解变更土地用途的可能性以及相关成本。根据我们的经验，成功变更土地用途的案例极少，且如果一旦选择申请变更土地用途，将会需要耗费较长的时间。在投资人希望尽快完成项目交割的情况下，建议投资人促使卖方协调国土、规划等政府部门，取得相关部门在项目用地上开发建设经营物流项目的同意函件（或豁免函/安慰函），同时在交易文件中要求卖方就此问题提供针对性的承诺和相关赔偿，从而降低投资项目的法律风险和商业风险。如果拟投资的物流项目尚在早期开发阶段，可以要求开发商在报规报建的相关文件中尽量体现仓储、厂房、仓库等建筑和设施的内容，并在设计上达到相关设计标准。在一些个别的案例中，我们也见过项目的土地用途一开始是工业用地，后期在办理不动产权证书时，虽然土地用途仍然为“工业”，但对于物业的用途增加了“物流”或“仓储”的功能。
二、变相减免土地出让金 – 政府的承诺是否可以兑现？
在早期的项目中，政府可能会在招商引资过程中向投资人承诺提供一定的项目补贴或税收优惠，但根据下表各项法律法规和其他规范性文件所规定的内容，如果政府的类似承诺实质上是在变相减免土地出让金，该等承诺在履行上将存在一定的风险。
然而，由于《房地产管理法》第十九条的规定较为概括，针对“变相减免土地出让金”的行为援引该条款明显不如援引上表中其他的规范性文件直接，所以在类似的案例中我们看到很多对于《关于加强国有土地资产管理的通知》、《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》和《国有土地使用权出让收支管理办法》的援引。但是，部分法院在认定这几份文件是否属于效力性强制性规定这一点上存在着分歧，这直接导致有的法院因认定该等规范属于强制性规定而作出了相关条款（或合同）无效的判决，也有的法院认为该等规范不属于强制性规定，相关条款（或合同）不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。
物流地产投资中的法律法规和政策问题
从保护投资人利益的角度，如果发现项目原开发商与政府之间签订的协议涉及土地出让金减免或返还条款的，首先应当了解项目公司是否已经全额收到该等款项，如果已收到且在项目持续运营良好的状态下，我们理解政府援引相关规定而主动要求项目公司返还该等款项的风险较低，但从保护投资人利益的角度出发并综合谈判情况考虑，可以视情况要求卖方在交易文件中做出承诺，如果项目公司实际享受的土地出让金减免部分被依法追缴或被要求补缴，应由卖方作出相应的补偿；如该等款项尚未支付，投资人应当协调开发商与政府沟通落实支付计划并尽快完成支付，视情况要求卖方提供前述承诺，如果尽快支付的方案不可行，或需选择对项目估值进行调整。
三、企业的投资强度/税收贡献未达标 – 怎么办？
投资人应当结合对拟投资项目的实际开发建设需求以及经营预期，对将来该项目能否满足政府要求予以评估，如评估结果显示难以达到要求的，或者因合同条款的约定导致风险敞口较大无法测算违约金数额的，可以考虑促使卖方协调政府部门出具相应的豁免文件或安慰函（Comfort Letter），在一定程度上降低违约风险。
四、项目是否存在转让限制？
例如在北京，根据《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土[2010]480）以及《关于进一步加强产业项目管理的通知》（市规划国土发[2017]121号），对于规划用途为工业的项目，在转让时应报市政府审批；2019年，《关于进一步完善已建成研发工业项目转让管理有关问题的通知》（京建发[2019]216号）对审批权限作出了调整：国务院、市政府批准设立的开发区、产业园区内的研发、工业项目，由所在园区的园区管理部门负责审核；其他研发、工业项目，由区政府确定行业主管部门负责审核。又如在天津，《天津市工业用地招标拍卖挂牌出让管理办法》第十六条规定，转让国有土地使用权的，交易双方在转让前应当经规划和自然资源管理部门审核，符合法律法规规定条件的，准予转让；且该办法在第二条中明确说明，该办法所称的工业用地包括仓储用地。
在投资物流项目时，除关注土地出让合同以及投资协议中是否存在限制转让条款，当地法规是否规定了转让审批程序，投资人也最好亲自参与政府访谈，对所涉交易是否会涉及转让限制以及转让条件和审批程序进行落实，在明确前述情况后重新评估项目可行性。如投资人决定继续推进交易，建议尽早促使卖方协调政府各部门履行相关的批准手续，以避免造成项目公司的违约，继而影响项目后续运营的合规性。
五、仓储物流项目的消防安全
根据《中华人民共和国消防法》，符合特定条件的建设工程需进行消防设计审查和消防验收；未经消防设计审查或者审查不合格的，建设单位、施工单位不得施工，未经消防验收或者消防验收不合格的，项目禁止投入使用，违反相关规定将存在受到行政处罚的风险，构成犯罪的，依法追究刑事责任。具体来说，针对建设单位新建、扩建、改建的建设工程，如其符合《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定的项目类型，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收；除之以外的建设工程项目，建设单位应当通过省级公安机关消防机构网站进行消防设计、竣工验收消防备案，或者到公安机关消防机构业务受理场所进行消防设计、竣工验收消防备案。
◆ 建筑设计防火规范
根据公安部发布的《仓库防火安全管理规则》第五条，新建、扩建和改建的仓库建筑设计，要符合国家《建筑设计防火规范》的有关规定，并经公安消防监督机构审核。《建筑设计防火规范》按照仓库储存物品的火灾危险程度分为甲、乙、丙、丁、戊五类，建筑物的耐火等级分为四级。根据建筑物层数、面积、功能分区和储存物品的性质和危险性等不同因素，物流项目涉及的建筑物应当符合《建筑设计防火规范》中的相关标准以及其它有关标准。投资人可以结合其工程顾问对项目现场的核查情况，了解项目是否符合上述规范中规定的标准。
◆ 危险化学品
如果项目存放了易燃易爆的危险化学品，还需要重点关注危险化学品的生产、储存、使用、经营和运输是否严格遵守了《危险化学品安全管理条例》的各项规定，项目公司是否取得了相关的许可证，如危险化学品生产、经营、仓储、运输许可证等。
六、租赁合同的相关问题
◆ 对承租人设置投资强度/税收贡献目标
在实践中，我们注意到，有的投资协议在计算项目公司的投资强度和税收贡献是否达标时，会把项目公司二次招商引入的承租人的相关投资、年产值和税收贡献也计算在内。这样一来，对于项目的业主来说，在面对整租面积较大的大型租户或者项目是单一租户的情况时，会倾向于在租赁合同中约定，承租人也需要达到一定标准的年产值或税收贡献目标。
◆ 关于项目瑕疵的保护性条款
在项目存在合规性瑕疵的情况下，譬如项目并非是在仓储物流用地上开发建设的“仓储物流项目”，对于项目的业主和承租人来说，可以考虑在租赁合同中从保护业主/承租人的角度出发，设置一些保护性条款。
◆ 项目是否取得工程规划许可证
物流项目与其他类型的房地产开发建设项目类似，对物业有特定要求的投资人会选择在项目开发的早期与开发商签订租赁合同，如定制租赁合同。此时需要格外关注的是该项目是否已经取得工程规划许可证，这直接影响了租赁合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”
◆ 租赁合同对控制权变更(Change of Control)的约定
租赁合同中就项目转让（包括目标资产转让和项目公司股权转让）是否存在控制权变更条款，以及承租人是否放弃了其对租赁物业的优先购买权，都会影响投资人推进交易的方式。
