冷库投资开启冷链物流的黄金赛道与大冷库时代

如果说物流地产在过去十年中成为了资本追逐的焦点，那么冷库投资无疑是这一领域的璀璨明星。随着民众生活水平的显著提升，对食品的多元化需求激增，驱动冷链物流步入快车道，而作为冷链物流的核心组成部分，冷库因其长期稳健的投资回报备受瞩目。联雄冷链物流研究院认为2024年的冷库市场热潮，正预示着行业即将翻开崭新的一页，开启规模化、高效率的冷库发展新时代。

冷库投资开启冷链物流的黄金赛道与大冷库时代

冷库产业的蓬勃发展背后，是多重稳定且强劲的驱动力在支撑。首先，消费者购买力的持续增强，特别是消费市场的下沉趋势，随着居民人均可支配收入的逐年增长，人们愈发倾向于选购高品质、多样化的食品。其次，疫情之后，食品安全意识的普遍提高，促使冷链物流成为保障食品新鲜与安全的关键一环。技术层面，制冷技术、保温材料及自动化、智能化技术的不断进步，为冷库的高效、环保运行提供了坚实基础。此外，随着冷链物流服务的深化，市场对增值加工服务的需求日益增长，如农产品的分级、包装等，这不仅提升了产品价值，也促进了产业链整体效益的提升。

冷库产业的蓬勃兴盛背后，倚仗众多持续且坚固的推动力，为行业的健康、长远发展奠定了坚实根基。

消费升级的驱动：

消费者的购买力逐年攀升，消费市场逐渐向更广泛地域延伸。据国家统计局数据揭示，2023年，全国人均可支配收入达到39218元，名义与实际增长率分别达到6.3%和6.1%。其中，城市与农村居民人均收入均有显著增长，分别为51821元与21691元，实际增长率分别达4.8%和7.6%。收入的增长促使消费者更加追求食品的质量、品种及风味多样性。

食品安全意识的觉醒：

新冠疫情三年期间，公众对健康与食品安全的关注达到了前所未有的高度。全球食品损耗问题严峻，三分之一的食物在消费前便遭废弃，凸显冷链物流在保障食品新鲜度与安全、减少损耗方面的核心作用。

科技进步与装备升级：

制冷与保温技术的日新月异，加上自动化、数字化、智能化及绿色化技术的广泛应用，使得冷库建设与运营的效率与质量大幅提升，趋向于高质高效的发展模式。冷链物流的硬件设施与软件系统的不断优化，为行业革新提供了强大动力。

增值服务的兴起：

伴随冷链物流体系的日益成熟，产业链上企业对增值服务的需求日益旺盛。通过精细化加工、包装等增值服务，农产品附加值显著提升，产业链整体效益增强。定制化服务的兴起，要求冷库更深层次融入供应链，不仅实现商业价值的飞跃，也促进了社会经济的综合效益提升。

国家政策的持续出台，为冷库行业铺设了一条清晰的发展路径。从国家级冷链物流基地的布局，到中央预算内投资专项支持，再到国家物流枢纽网络的建设方案，政策层面的引导为冷库产业的健康发展提供了强有力的支撑。特别是注重冷链物流设施的优化、多式联运的发展以及物流成本的降低，这些都为冷库行业带来了前所未有的发展机遇。

冷链政策连贯性地出台，犹如灯塔般照亮了行业前行的道路，不仅为冷库产业的健康发展指明了方向，还为其注入了强大的发展动能，形成了全面的支撑体系。

自2020年起至2023年间，国家发改委分批次公布了66处国家骨干冷链物流基地名录，这些基地选址在高价值生鲜农产品的主产区及集散中心，基于现有的冷链物流设施集群，构建起国家级别的冷链物流网络的关键节点。

2021年6月21日，发改委发布的《城乡冷链与国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》，旨在通过中央预算内投资的导向作用，提升投资效率，着重资助服务于肉类加工流通的冷链物流设施、公共冷库的新建与改造升级，以及相关的配套项目，进一步促进了产业升级。

同年7月10日，发改委颁布的《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021—2025年）》，旨在建立以国家物流枢纽为中心的骨干物流基础设施网络和多式联运体系，加速物流体系的整合与优化。

到了2024年5月11日，国务院常务会议针对降低全社会物流成本进行了深入探讨，强调优化货物运输结构，加快多式联运发展，深化交通、货运及商贸流通等领域改革，推动物流智能化、绿色化转型，同时针对冷链物流、农村物流等薄弱环节进行强化，力求实现物流成本的实质性降低，这一系列政策部署无疑为冷库产业的未来发展描绘了宏伟蓝图。

过去十多年间，中国冷库保有量实现了飞跃式增长，但近年来，随着增速放缓至个位数，行业进入了更为理性的调整期。疫情后的市场再平衡，促使冷库建设更加注重策略布局与供需匹配，避免局部过剩，为行业可持续发展铺平道路。

近年来，我国冷库容量经历了长达十多年的迅速扩张期。中冷联盟出版的历年《全国冷链物流企业分布图》数据显示，从2008年的约800万吨起步，至2024年，图中所示企业所拥有的冷库总量已跃升至6578万吨，期间年平均增长率突破了10%大关，更有年份逼近20%的高速增长。

然而，过去三年受到疫情及其后续影响，冷库容量的年增长率放缓至6-8%的区间，标志着高速成长期的落幕，行业步入了一个较为平缓的发展轨迹。此阶段，某些区域甚至见证了供给过剩的情况，导致冷库空置率上扬和租赁费用下调。

当前，冷库行业正迈入市场自我调整的新时期，增长模式将趋向理性，资源配置也将更为科学合理，供需矛盾有望逐步缓解。经历这一调整与转型，冷库产业将稳步踏入一个新的、更加健康的增长阶段，预示着一个更加成熟和可持续发展的未来。

在长期价值的推动下，冷库投资依旧热度不减，各类项目遍地开花，涉及央国企、地方城投、农业企业、第三方物流乃至外资企业等多元主体。这些投资不仅反映了政策导向下的积极响应，也体现了企业对供应链自主控制和成本效率优化的内在需求。随着竞争格局的演变，市场对企业的战略眼光、运营智慧及创新能力提出了更高要求，预示着大冷库时代下，那些勇于担当、敢于创新、充满活力的企业将脱颖而出，引领行业迈向新的高度。

在长期价值导向的影响下，冷库投资持续保持着高温状态。中冷联盟汇总的不完全统计数据显示，直到2024年5月，新签约、启动施工及在建的大规模冷库项目超过了80项，总投入资金额逼近600亿人民币。这些项目中，央国企和地方政府投资平台主导的占据了54%的比重，农业及食品加工企业推动的项目占22%，冷链物流专业公司的份额为16%，而大型投资机构和外资企业的投资项目则接近8%。项目大多集中于产业园区、食品加工配送中心、中央厨房、冷链供应链枢纽、物流冷链中心和保鲜仓库等领域。

从投资主体构成分析，央国企与地方城投紧跟政策导向，利用其在土地和资金上的优势，加速冷库基础设施的布局，逐步成为建设领域的领头羊。同时，原由供应链上游企业自建冷库及冷链物流体系的趋势渐成主流，这不仅帮助企业有效控制供应链成本，还提高了运营效率，成为企业实现成本效益双提升的重要策略。相比之下，专注于第三方冷链物流的企业在新项目中的比例较低，面对新的市场环境，如何保持稳健发展和持续创新，成为这类企业面临的挑战。而大型投资集团及外资企业，凭借其专业的投资视角和对市场的敏感度，显示出在冷库行业更广阔的布局潜能，预示着它们仍是市场中不可或缺的竞争主体之一。

冷库投资领域是一条以长期价值为核心考量的赛道，各方资本的竞技不仅抬升了行业的整体价值，也加速了产业升级和效率提升的过程。在这个综合竞争的舞台上，企业持久力、定力以及创新能力成为关键考验，而在这“大冷库时代”，真正脱颖而出的将是那些富有责任感、勇于创新、行动力强大的企业。