冷链物流网在上海普陀区桃浦镇普洛斯西北物流园看到，普洛斯桃浦智慧冷链产业园项目正在紧锣密鼓建设中。这个被列入2024年上海重大工程的项目，将对原有园区进行升级，打造地标性智慧、科技、绿色园区，实现运营零碳，囊括冷链投资中心、供应链服务中心、电商中心和生态服务中心等业态等。项目分两期，一期项目预计2025年上半年竣工投入运营，2026年整体完工。
作为传统的老物流基地，该项目也是桃浦地区传统物流园区就地转型的首个项目。以“零增地”促进产业集聚，企业“亩产”提升之余还推动了区域绿色转型发展，或许能给其他物流园区的转型带来启发。
曾经是“物流界的南京路”
位于上海西北门户、离市中心距离不过半小时、交通便利、土地资源丰富，桃浦镇似乎天生就带着发展“物流”的基因。
2002年，作为市政府产业规划要求建设的四大物流产业园区之一，位于桃浦的西北物流园区成立。它的定位是：扎根普陀，打造一个辐射长三角地区的物流产业高地。为加快建设，槎浦村对全村515户村民实施老宅改造。
2004年，上海西北物流园区保税物流中心有限公司成立，作为保税中心的运营主体。也在这一年，普洛斯物流入驻园区，建立了普洛斯西北物流园。这是国际企业普洛斯集团在中国市场内的首个独资项目，也是在上海区域的首发项目。
西北物流园区董事长龚海峰记得，当时的桃浦被称为“物流界的南京路”。
当时中国高端仓储市场方兴未艾，普洛斯西北物流园以高标准的园区规格和高质量的运营服务，吸引了一批国内外的优质企业入驻，普洛斯也是阿迪达斯、优衣库、山姆、默克、宝马、奔驰、特斯拉等国际知名品牌在中国的优质服务商。
“物流界南京路”升级转型智慧冷链产业园
2012年，西北物流园区借着桃浦地区整体转型升级的东风，一方面，重点发展中、高端物流，整合物流资源，引进如欧拓、必胜、道依茨等国际知名企业，发展总部型经济，推动物流、贸易联动发展；另一方面，发挥产业链优势、吸引优质企业集聚，起到“以凤引凤”的带动效应，形成全方位、多维度招商，从而进一步拓展税源。
“我们将生产贸易实体和现代物流服务衔接，开始布局传统物流产业向现代物流+的转型升级。”西北物流园区董事长龚海峰说，园区主动接受桃浦智创城的带动、辐射，大力发展数字供应链产业，加快推动园区向高端冷链、医疗物流、跨境电商、全供应链结算、商品交易展示总部升级转型，以有限的资源来撬动更大的市场。
原先的标杆面临转型
不过，随着时间的推移，对普洛斯西北物流园而言，老旧设施已对新市场环境下的客户服务、环境保护、交通引导等形成挑战。
普洛斯西北物流园更新项目负责人介绍，一是土地利用效率较为低下，容积率仅有0.45；二是原有园区交通设计已无法承载激增的物流量；三是原有园区设计难以满足客户对办公、停车、休憩等提升的需求。
同时，在数字化、智能化、低碳化的发展机遇下，生鲜电商、生物医药、连锁餐饮等行业客户的全渠道供应链需求正在迭代升级。在政府和企业的共同努力下，“普洛斯桃浦智慧冷链产业园”转型升级项目应运而生。
“物流界南京路”升级转型智慧冷链产业园
“物流界南京路”升级转型智慧冷链产业园
根据规划，新园区采用原址重建的方式，拆除全部现有建筑，新建约17.9万平方米物流及冷链基础设施，净新增建筑面积约9.8万平方米。改扩建完成后，项目容积率由0.45提升到1.0，大大提升土地利用效率；固定资产投资额由3.24亿元提升到约10亿元；地均产出与年税收贡献也都将相应提升。
这个面向未来的升级版本智慧仓储载体，将拥有高标准的仓储设施、低能耗的交通模式及数字化仓储运营服务。在普洛斯西北物流园区经理的描述中，届时，园区管理空间将和仓储空间有效分离，管理空间中会插入生活配套、休憩空间及迎宾区域等，形成以人为本的工作环境。“企业可以在仓储间进行直播带货，物流司机运完货，也可以在简约时尚的食堂用餐、在休憩空间休息。”
更值得期待的是，它将成为零碳物流标杆园区。比如：在绿色建筑理念上，通过一系列建筑净零碳建筑技术措施，有效降低建筑单体的碳排放；在绿色能源应用上，项目采用屋面分布式光伏等技术，为园区提供大量可再生能源；在园区配套上，通过海绵城市、海绵屋顶、大面积绿地等手段，进行场地低碳应用。
实现土地资源的高效利用
“这个大项目从对接到落实仅用两个月，背后是普陀区、桃浦镇的高效服务。”普洛斯项目负责人介绍，“土地前期审批、产业准入、设计方案等流程均加速推进，不仅帮助企业实现物理空间扩容，提升物流产业的集聚效应，更实现了土地资源的高效利用。”
普洛斯桃浦智慧冷链产业园建成后，产业定位将从传统的仓储城配中心升级为专注于高端时尚、高端餐饮及医药冷链产业。将发挥普洛斯在金融、商贸、科技等优势，顺应“金融+物流”“商贸+物流”和“科技+物流”的三大产业融合趋势，引入冷链投资中心、供应链服务中心、电商中心和生态服务中心四大业态，从而更好地服务上海、长三角乃至全国，打造具备国际影响力的智慧供应链旗舰园区。
“物流界南京路”升级转型智慧冷链产业园
在桃浦镇党委书记吴晨海看来，普洛斯桃浦智慧冷链产业园项目的成功实施，不仅为城市存量产业用地盘活提供了有益示范，也为物流生态圈带来有益的变化，为区域产业升级发展注入新的活力。
龚海峰告诉记者，目前西北物流园区已发展成为以保税物流中心为功能平台、城市配送为业务主体、数字供应链为产业特色的成熟型物流园区。不仅存量企业达1600余家，还吸引了丰树物流基金、嘉民国际、普洛斯等物流地产商以及阿里数字农业供应链等30余家知名企业进驻，从2012年的创税1.8亿元到2023年的4.96亿元，预计2024年园区创税目标将突破6亿元。
