冷链物流园区、智慧冷链园区及高效冷库一体化招商方案

产业链招商

冷链物流园区、智慧冷链园区及高效冷库一体化招商方案

创新五种模式，产业园区如何进行招商策划？

在新的发展时期，产业园区发展亟待在管理体制、市场机制、运营模式上深化改革、创新思维、扩大开放，实现“二次创业”。产业园区的开发建设在满足阶段、局部需求的同时，也应满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。

产业链创新模式：一张蓝图绘到底。产业园区运营在按照“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式的同时，更应该从前瞻趋势研究、科学战略规划、创新开发投资模式、强化产业孵化培育培养、加强园区运营服务，实现一条路走到底。

需求化创新模式：从满足需求转向设计需求。产业园区的运营不能仅仅满足阶段、局部的需求，而应该要从满足现阶段发展或已有的发展需求，向引导、引领需求转变。对产业园区的发展战略设计与运营服务，也都需要做好从“低端的服务现有需求”向创新设计与引导“高端的未来需求”转变。

结合化创新模式：实现多叠层次结合发展。在交通设施快速改善、信息技术发展迅猛、互联网资讯互联迅速的形势下，产业园区发展必需要实现全结合化发展。

价值化创新模式：形成多元素化发展价值。产业园区运营必须从园区土地开发、产业导入培育培养、园区运营、产业企业、持续发展等方面制定全流程、系统化、标准化的多元化价值实现模式，还要制定严格园区投资与奖惩退出审批机制。

战略化创新模式：多重战略发展叠加。各地产业园区要立足自身园区产业与产能发展，做好对整体市场发展需求量与需求变化的研究分析与预判，做好市场需求战略的超前规划。

产业园区招商的目的是为了吸引投资者，因此产业园区招商目标是为了让更多的企业指导园区，找到合适有需求的企业并且吸引他们来投资建厂等。经略中国产业研习社指出前期制定招商策划也是为了明确这一目标，为下一步招商工作的展开指明了方向。

从定位的策略上来看：

产业园区的定位一定要科学，明确的招商定位方便招商人员在寻找合作企业时更具针对性，提高项目落成率，以发展制造企业为例，这些企业与研究型等高新技术企业相比就存在很大的差异，制造型的企业对地理位置要求更高一些，这就涉及到了物流，配套等因素。这就要求考虑到园区自身的地理位置是否具有相对的优势。还例如内地一些偏僻的山区，如果去搞高科技电子产业园，这显然也不符合客观事实。

从合作方式策略来看：

不同的企业有不同的需求，因为企业规模不同，所以在寻求合作方式上面也会存在差异。园区的目标就是提供多样化的合作方式，尽最大的努力满足企业不同的需求。合作方式的多样化，满足不同的需求，就可以吸引更多的企业进驻到产业园区来。

土地出让：对有土地需求的企业，以土地的形式出让给他们。

厂房租售：规模稍微小点的企业，或者说不需要土地，只对厂房需求，园区可以建好厂房以后再提供给他们。而且在在建厂房的过程中也可以根据企业需求，可以让企业自己按需要设计园区建设，还可以园区自己设计建设。

从产业园区广告宣传策略来看：

在宣传方式上，较为便捷的就是在网络宣传，产业园区可以自建网站，通过充实内容，及时更新，提高浏览量；或者在其他的专业招商网站。另外招商手册和单张等费用比较低而且一般都是投递给目标客户，起到的效果也较好。在宣传内容上，要突出园区的优势，并且力求全面准确的表述。最后，对媒体和活动一定要进行监测，而且提交评估报告，以便随时调整策略。

从跟踪服务策略来看：

在进行前期的销售客户资源的搜集之后，关键的一环还需要做好后续的跟踪服务，在第一时间上了解客户的问题和意愿。

其次，要清晰的认识别人。一定要研究其他产业园区招商成功的经验和失败的教训，这样自己才会少走许多弯路。

随着国家发展，招商引资的逐年扩大与完善，全国各地的产业园招商引资工作都在紧锣密鼓的开展。

上海——取势、明道、优术

招商引资要坚持「四个论英雄」，以亩产论英雄、以效益论英雄、以能耗论英雄、以环境论英雄。同时以“亩产”和“创新”为导向的综合评价体系已经建成，推动着落后过剩产能的淘汰，也助力着优质企业的创新发展。

取势，就是要把握大势。要顺应新一轮科技革命和产业变革趋势，全面准确把握新常态的内涵和特征，因时顺势而为，主动参与大变革、大机遇。明道，就是要明确路径，全面贯彻创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，把创新摆在核心位置，以科技创新、产业创新、制度创新为引领，加快形成以创新为支撑的经济体系和发展模式。优术，就是要讲究谋略。

江苏——大招商、招大商、招好商

既要充分发挥现有企业和项目的基础和潜能，加强创新驱动，促进做大做强，不断拓展和延伸产业链条，又要大力招商引资，积极引进、聚集一批大企业、好项目，在总量扩大中优化结构，在优化结构中扩大总量。

在“高、新”上狠下功夫，大力发展战略性新兴产业；抓好现有项目建设和传统产业转型升级、提质增效；强化招商引资，上下一心，齐心协力招大商、招好商，精心培育新的经济增长点；进一步优化发展环境，切实降低发展成本；扎实推进“双创”，不断激发市场活力。

浙江——“喷灌”、“滴灌”、不要“漫灌”

体现“喷灌”，就是要最大程度对政府掌握的资源要素进行差别化配置和叠加运用，集中一个方向发力，真正达到对好企业形成激励、对低效企业形成倒逼的效果。体现“滴灌”，就是差别化政策实施的力度要充分考虑企业承受能力。不要“漫灌”，就是对不同类型、不同生命周期的企业，在要素配置上尽可能有所区别，不搞一刀切。

目标导向、浙商回归、招大引强作为招商引资的三个关键点，在扩大有效投资方面，一是优化投资结构；二是深化投融资体制改革。

成功的招商策划是产业园区发展的关键，特别是在目前招商资源有限，园区间竞争激烈的背景下，如何在招商营销的工作中不断总结经验教训，持续改进，形成招商营销的差异化竞争才是最终取胜的关键。

教你做份优秀的园区招商方案

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招商战略体系

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浅谈产业园区的招商方法

冷链物流园区、智慧冷链园区及高效冷库一体化招商方案

前言：产业园区作为区域产业集聚的载体，对区域和城市经济发展的贡献度较高，已经成为区域社会经济发展的衡量标志以及中国经济增长的助推器。目前我国各区域根据自身产业特色，产业园区呈百家争鸣趋势，竞争愈加激励。招商引资工作作为产业园区发展之本，其规模和质量备受各地政府高度重视，但随着各区域产业园区的快速崛起发展，产业园区在我国高歌猛进的同时，也面临着种种问题，其中较为突出的无疑是招商难题。“招商难”在产业园区竞争日趋激烈的形势下更加凸显，那么在目前的形势下，我们应该思靠产业园区的痛点在哪里？产业园区怎么招商才是最有效的呢？如何化解产业园区招商引资问题？

一个产业园区开发的过程即是一个招商的过程。改革开放以来，中国各地方政府为了加快本区经济发展，纷纷设立开发区和工业园区，作为地方经济对外开放的窗口，早期通过税收优惠、基础设施配套和公共服务等举措进行全面的招商引资，极大地影响着各地经济的启动，创造了许多“经济奇迹”和“财富神话”。然而，随着园区行业形势的更迭与发展，传统的坐地招商、政策招商早已不再对企业有强势的吸引力，在不断更新的经济环境和竞争要求下，开始暴露出诸多的问题，而一些园区招商创新模式开始陆续出现，冲击着既有的传统园区模式，引领着全新的园区招商引资范式。

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关键词：招商渠道；专业团队；基本素质

1.无序竞争及同质竞争：开发区众多，区域之间形成了强烈的竞争关系，导致公共资源浪费，资源配置不合理。拼优惠政策，拼资源要素价格，导致有限的资源要素和土地利用率不高，有些投资项目土地“征而不用”“征多少用”，有些项目甚至演变成标准厂房的出租者,给园区的管理和产业集聚带来了困扰。

2.招商引资主体错位：政府包办代替，招商引资主体错位。招商引资中，政府任务应该是定规划、搞协调、抓服务、管督促，形成政府搭台，企业唱戏的良好局面。但现实情况是政府想方设法组织企业参加各种招商活动，而企业的热情不高，往往是政府忙得不亦乐乎,费力不少，效果不佳，签定协议的数量不少，真正落实的不多。

3.运营管理力度弱：重引进轻管理，管理和引进脱节。现在普遍存在的问题是引进的力度大，管理的力度弱，相互脱节。原因就是政府管引、企业管花，引的难处企业不理解，花的去向政府也不能完全过问。由于重引轻管，服务没跟上，联系不紧密，使得一些老客商、老企业产生了环境差的印象，有被骗上当的感觉，不愿再加大投入，甚至待政策优惠期终止最终会离开园区。

4.项目规划定位策划包装能力不足

很多产业园区规划包装如“画饼”。概述过于概念化,抽象描绘多，规划难落地让人感到不塌实，心中没底，企业难以确定入园投资。

二、园区招商引资应着重方法方式

1.招商多渠道

精准路演招商：按照产业规划制定招商策略，通过行业协会会议、论坛等专业性场合进行精准路演、推介，在业界营造氛围，提高知名度。

生态链招商：通过“产业、平台、资金”的有机结合，形成因区招商生态链，形成行业、企业、金融资本共同参与招商。

横向产业链招商：利用园区企业的现有资源，以商带商，积极挖掘产业链招商。

纵向产业链招商：根据园区企业的纵向形态，是指从研发、孵化、中试、到量产的全过程招商，形成某个行业从研发到产业化的纵向配套。

互联网新媒体招商：通过网络新媒体，如微信公众号、PC站、手机站、微网站、小程序、APP等进行园区产业招商宣传。

平台跨区、阵地前移招商：充分利用离岸孵化器、招商办等方式，全方位捕捉发达地区产业转移项目信息，深入有关企业了解情况，掌握第一手资料。

建立招商信息数据库：建立意向项目、洽谈项目、签约项目、在建项目数据库，在园区系统内部实现信息、数据资源共享，提高招商协同作战能力。

2.企业接待准备：接待准备尤其重要，作为招商一线人员在接待企业时要作好充分的准备。

产业园区招商九大创新模式

产业园招商运营方案丨产业园招商淡旺季如何应对招商

产业地产与房地产虽然面对不一样的投资群体，但由于企业资金回笼、年底资金挪用等原因，在产业地产领域，也存在着明显的淡旺季，而且产业园区的招商周期也比较长，在加上疫情及大环境的影响，一般都在两年或者更长时间。所以，合理安排园区的淡旺季工作，做到旺季有秩序，淡季有策略才是产业地产工作的重中之重。

那么产业园区在招商淡季应该如何应对，招商难问题又该如何解呢？

所谓文无定法，招商也没有一成不变的模式，招商的方式与策略会因人而异、因项目而异。招商不是独立存在的，更不能将招商看成一个外接配置，不能是为了招商而招商。产业园区招商必须是多形式、多层次、多渠道的发展模式，必须走的是全面路线。无论是工业地产还是商业地产，如果仅仅为了招商而招商，其结果肯定是失败。尽管如此，招商还是有些规律可循的，以下总结几点，对园区招商会有所帮助。

1、招商要从定位做起

好的开始就是成功了一半。招商从定位做起，实际上就是构建起项目成功招商的资本实力。如果抛开定位去做招商，没有一个差异化的与众不同的定位，招商做起来就会很艰难，所谓招商要从定位做起，就是指根据工业园区、产业园区的特性，结合市场的竞争情况，来对项目做一个特色差异化的定位，从定位上规避市场竞争，形成招商的差异化竞争，打造一个市场上全新的更具有很强竞争能力的产业园区，有了这样的一个项目，就等于成功了一半。例如天津电子商务产业园，最初的定位是地毯园。之后通过不断调整，包括与招商服务行业的引领服务商谷川联行建立合作，谷川联行项目组成功为园区引入凤凰新媒体、去哪网、智美中国、道有道等知名企业，完成了电商、文创行业的招商定位，从而打造成为华北区域最知名的电商园。从卖地毯到做电商、文创，同样的土地不一样的效益。

2、采用软广告等宣传模式

一个园区的招商，靠什么来吸引企业？园区的独一无二性以及独特的宣传模式是吸引企业前来入驻的主要原因。投资园区的企业家们对营销都很熟悉，对硬广告的免疫力很强，让他们产生非理性判断是不现实的。那么如何吸引企业家的眼球，并让他对项目产生兴趣呢？这就需要一定的技巧——软广告。

通常的方式有：高峰论坛、产业发展峰会、研讨会议、热点政策解读讲座等，邀请政府官员、专家、学者、代表企业家等参与到活动中，在活动中针对某个问题、某项政策、某个观点进行解读、分析、讨论，与商家搭建一个良好的沟通平台，为商家切实的解决问题，展现专业度的同时，顺便将园区的解决方案展示出来，如此方能让其产生兴趣、进而深入了解、进而产生信任。

3、园区服务促使企业落地生根

打动客户不仅靠产品，更要靠园区服务。对于企业投资而言，他们看重的更多是园区所提供的服务，以及符合产业特征的产品。

招商人员的营销重点，应该是着力介绍园区的各种服务，解决企业从日常运作的水电气、注册年检交税到融资、上市等一系列问题的服务。园区要做到筑巢引凤，必须加大园区基础设施建设和招商引资服务力度，才能吸引大批企业落户园区，实现园区快速发展。所以产业园区的招商不仅仅是销售，不仅仅是招商，是一个全程的系统化的工作。如果园区整体的发展思路里没有服务，一切也就无从谈起。

加强园区的招商服务，更重要的是强调招商人员的管理与绩效考评。园区可以联系各大政府招商引资方案供应商，利用先进的招商人员管理系统，例如电商园委托相关机构开发的招商项目管理系统（简称PMS）。将招商人员的项目跟进情况、投资服务情况整合统计，从而为企业提供更好的园区服务。

一、产业园招商存在淡旺季是较为常见的情况，以下是一些应对建议：

1. 旺季准备：在旺季到来之前，提前做好充分准备，包括完善招商资料、培训招商团队等。

2. 强化推广：旺季时加大宣传推广力度，提高产业园的知名度和吸引力。

3. 优化服务：提供优质的服务，满足客户需求，树立良好的口碑。

4. 淡季策略：

– 持续营销：保持一定的营销活动，避免招商工作完全停滞。

– 内部提升：利用淡季进行内部管理提升、优化招商流程等。

– 客户维护：加强与现有客户的沟通，提高客户满意度和忠诚度。

5. 数据分析：通过对招商数据的分析，了解市场动态和客户需求，及时调整招商策略。

6. 创新招商方式：尝试新的招商渠道和方法，开拓客源。

7. 加强团队建设：提高招商团队的专业素质和业务能力。

8. 与政府合作：争取政府的支持和政策优惠，提升产业园的竞争力。

9. 关注行业动态：及时了解行业发展趋势，为招商工作提供参考。

10. 建立长期合作关系：与优质客户建立长期合作伙伴关系，共同发展。

二、在淡季，产业园可以通过以下方式加强与现有客户的沟通：

1. 定期回访：安排专人定期与客户联系，了解其使用体验和需求。

2. 举办活动：如座谈会、研讨会等，增进与客户的交流。

3. 提供培训：举办相关培训，帮助客户提升业务能力。

4. 资讯推送：定期向客户推送产业园的动态、政策等资讯。

5. 建立沟通平台：如微信群、QQ 群等，方便客户随时反馈问题。

6. 个性化服务：根据客户的需求，提供个性化的服务方案。

7. 高层互动：安排高层与重要客户进行互动，增强合作关系。

8. 邀请参观：邀请客户参观产业园的新设施、新项目等。

9. 解决问题：及时处理客户反馈的问题，提高客户满意度。

10. 赠送礼品：在特殊节日或纪念日向客户赠送礼品，表达关怀。

11. 分享成功案例：与客户分享其他成功案例，提供借鉴和启发。

12. 开展调研：了解客户对产业园的意见和建议，以便改进服务。

三、在淡季吸引新客户可以考虑以下方法：

1. 独特卖点宣传：突出产业园的独特优势和价值。

2. 优惠政策推出：如租金优惠、税收减免等。

3. 举办专题活动：围绕产业园的主题或行业举办活动。

4. 提供定制服务：根据客户需求提供个性化解决方案。

5. 与高校合作：吸引学生和创新团队。

6. 联合招商：与其他相关机构合作招商。

7. 优化招商资料：使其更具吸引力和可读性。

8. 利用社交媒体：进行广泛宣传和互动。

9. 参加行业展会：展示产业园的特色和优势。

10. 打造品牌形象：提升产业园的知名度和美誉度。

11. 案例分享：展示成功入驻企业的案例和成果。

12. 提供免费资源：如办公空间、设施使用等。

13. 建立样板区：让潜在客户直观感受产业园的环境和服务。

14. 举办创业大赛：吸引优秀的创业项目。

15. 提供孵化服务：帮助初创企业成长。

四、淡季宣传产业园的独特优势和价值包括以下方面：

1. 产业集聚：吸引相关企业聚集，形成产业集群效应。

2. 资源共享：包括基础设施、技术、信息等资源的共享。

3. 成本优势：降低企业运营成本，如租金、物流等。

4. 政策支持：享受政府提供的税收、补贴等政策优惠。

5. 创新氛围：促进企业间的交流与合作，激发创新活力。

6. 人才汇聚：吸引各类专业人才，提供丰富的人才资源。

7. 产业链协同：实现上下游企业的协同发展，提高产业整体竞争力。

8. 配套服务：提供完善的配套服务，满足企业的多元需求。

9. 品牌形象：提升企业的品牌价值和市场影响力。

10. 产业导向：符合国家或地区的产业发展导向，具有良好的发展前景。

11. 地理位置：优越的地理位置便于交通、物流和市场拓展。

12. 生态环境：优质的生态环境有助于吸引人才和企业。

13. 智慧园区：运用先进的信息技术，提高园区管理效率和服务质量。

14. 行业影响力：在特定行业中具有较高的知名度和影响力。

产业地产的招商是一个需要长期积累的过程，在招商淡季做足功课、考虑细节，在旺季有效协作，展现专业，才能真正完美的解决招商问题，到达产业招商无淡季的均衡状态。

园区招商引资痛点及招商方法

园区招商引资痛点

市无序竞争及同质竞争

开发区众多，区域之间形成了强烈的竞争关系，导致公共资源浪费，资源配置不合理。拼优惠政策，拼资源要素价格，导致有限的资源要素和土地利用率不高，有些投资项目土地“征而不用”“征多少用”，有些项目甚至演变成标准厂房的出租者，给园区的管理和产业集聚带来了困扰。

招商引资主体错位

政府包办代替，招商引资主体错位。招商引资中，政府任务应该是定规划、搞协调、抓服务、管督促，形成政府搭台，企业唱戏的良好局面。但现实情况是政府想方设法组织企业参加各种招商活动，而企业的热情不高，往往是政府忙得不亦乐乎，费力不少，效果不佳，签定协议的数量不少，真正落实的不多。

管理力度弱

重引进轻管理，管理和引进脱节。现在普遍存在的问题是引进的力度大，管理的力度弱，相互脱节。原因就是政府管引、企业管花，引的难处企业不理解，花的去向政府也不能完全过问。由于重引轻管，服务没跟上，联系不紧密，使得一些老客商、老企业产生了环境差的印象，有被骗上当的感觉，不愿再加大投入。

项目质量不高

随着我国交通环境的日益改善和高铁时代的到来，区域之间的交通壁垒逐渐打破，使得很多原本交通相对闭塞的地区同样可以融入最前沿产业的发展。因此，在技术密集型、服务外包型、贡献份额大的电子信息、新材料、新能源、生物医药等产业项目上产业园区应有所作为，不要再被传统的粗放式低端产业束缚，而要在高端产业领域的招商上寻求突破。

项目策划能力不够

策划包装项目不详实，好的项目不愿拿出来。招商引资应该做到推出的项目要是别人所期望的项目，介绍的企业要是别人所期待的合资合作伙伴，提出的条件要有吸引力。由于项目过于概念化，抽象描绘多，让人感到不塌实，心中没底，难以确定投资，且真正让人心动的项目很少。一个好的企业能够吸引外商，一个好的项目能够留住外商。

园区招商引资基本方法

项目的选定

投资项目的选定应根据园区所处的地理位置、根据现有的基础设施条件、根据现有的产业配套情况、根据现有的各种资源（自然、人文、土地、环境）去伪存真，集中精力抓有效项目，抓大项目。在土地资源有限的情况下，招商人员要首先把好项目引进关。适当提高准入“门槛”，不但不会影响投资项目的引进，实际上有利于招商，尤其是有利于高质素项目的集聚。另外，真正实行供地量与投资额、科技含量、企业增长潜力以及建筑密度、容积率等指标挂钩，防止多占少用、浪费土地资源。这尽管不是招商人员最终控制的，但是在引进项目时就要考虑这一点，要节约园区资源，为招好商、招大商留下空间。

项目来源

产业园区招商项目来源主要有 7 种方式

招商项目接待准备

招商项目的接待准备尤其重要，作为招商一线人员在接待投资商时要作好充分的准备。

招商项目的洽谈

招商项目的洽谈是项目成败的关键，招商行业的洽谈需要考虑多种因素。

招商人员基本素质

素质一语言表达能力

语言是沟通的工具，招商人员要学会应对。人与人之间的沟通要通过语言来表述，要激起别人的激情、打动客户的心才是至关重要的。投资人逐利是第一位的，他基本上没有时间来听没有边际的招商手册中的宣传介绍，要准备充分，三句话就能抓住人家的心。介绍开发区要简明扼要，介绍自已园区的特殊性，不能一问三不知，一定要用个性化的介绍。

素质二敬业精神

招商人员的工作激情不是一句空洞的大话，而是一种实实在在的精神面貌，要让投资方从内心感到招商人员热爱自已的工作、热爱自已的园区，这点非常重要，招商人员的敬业精神表现出了对自已园区的信心，会感染到投资人。招商人员要有激情、主动、耐心的工作态度和坚持不懈的毅力，充满激情，用心去做。对招商引资没有充满感情，仅作为任务来完成，是招不到好商的，有敬业精神才能招好商。

素质三专业知识

招商人员最好要有一个行业的专业背景，要懂得尽可能的多，从宏观、微观、产业、法律等方面，这个需要长久的积累。平时要做一个有心人，目标要达到与企业家同等的水平，当你期望获取更大成功时，你只能作好付出更多努力的准备。

素质四人格魅力

园区招商是一个系统工程，从项目的考察、洽谈、签约、前期手续的办理、项目建设的推进到相关职能部门的协调，任何一个环节的疏漏都会造成投资商的不满，从而影响到项目的进程。在招商这个系统的工程中，人的因素是最关键的，我们要用自已的人格的魅力、亲和力，让客户信任你、依赖你，最后把项目交给你。客商通过对招商人员的信任，从而建立起对园区的信任。

素质五协同作战精神

一支精明强干的招商队伍，是招商工作的重中之重。一个没有核心理念和协同作战精神的招商队伍只能是一盘散沙。因此，我们要注重招商团队的建设，打造一支具有凝聚力和协同战斗力的团队，优化服务和内部资源的整合，以人为本，内强素质，外树形象，全力打造廉洁、精干、务实、高效的招商队伍，提升招商竞争力。专业招商人员还应做到如下几点：

（1）对本地的风土人情，园区的相关情况做到如数家珍，从容回答投资方的任何问题。

（2）兵无常势，水无常形，要在对外洽谈中，充分体现“灵活”。有些要素不是天生就能满足投资商的，还需要双方共同努力，创造成熟条件，促成合作。

（3）善于站在投资者的角度思考问题；帮助投资商解决困难，减低投资商投资风险。

（4）了解项目产品的前后产业链、发展方向和市场前景。

（5）任何时候，都不要盲目行动，要懂得在合适的时机采取合适的行动。

招商人员能力培养

招商的前提是理想的硬环境和高质量的软环境。关于高质量的软环境，除了先进的管理制度外，人是决定性的因素，而招商人员又是对外招商的先导部队，对招商工作的开展和完善起着重要的作用。现从几个方面来阐述作为一个招商人员应着重培养的能力。

招商引资虽然不是一门学科，但它却是一门综合了各种学科的学科，我们需要把所有学到的知识巧妙地融合到招商引资当中去，需要调动一切资源，组织一切要素来做好产业园区的招商工作。

招商人必备：产业园区招商100个知识汇总

（1）有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

（2）发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

（3）通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

（4）划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

PPP(Public—Private—Partnership)指在公共服务领域，政府采取竞争性方式选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价。PPP是以市场竞争的方式提供服务，主要集中在纯公共领域、准公共领域。PPP不仅是一种融资手段，还是一次体制机制变革，涉及行政体制改革、财政体制改革、投融资体制改革。

BOT（build—operate—transfer）即“建设—经营—转让”，实质上是基础设施投资、建设和经营的一种方式，以政府和私人机构之间达成协议为前提，由政府向私人机构颁布特许，允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务。政府对该机构提供的公共产品或服务的数量和价格可以有所限制，保证私人资本具有获取利润的机会。整个过程中的风险由政府和私人机构分担。当特许期限结束时，私人机构按约定将该设施移交给政府部门，转由政府指定部门经营和管理。

BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设–移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。

目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。

招标按竞争开放程度，招标分为公开招标和邀请招标两种方式。

（1）公开招标。属于非限制性竞争招标，这是一种充分体现招标信息公开性、招标程序规范性、投标竞争公平性，大大降低串标、抬标和其他不正当交易的可能性，最符合招标投标优胜劣汰和三公原则的招标方式。

（2）邀请招标。属于有限竞争性招标，也称选择性招标。邀请招标适用于因涉及国家安全、国家秘密、商业机密、施工工期或货物供应周期紧迫、受自然地域环境限制只有少量几家潜在投标人可供选择等条件限制而无法公开招标的项目，或者受项目技术复杂和特殊要求限制，且事先已经明确知道只有少数特定的潜在投标人可以响应投标的项目，或者招标项目较小，采用公开招标方式的招标费用占招标项目价值比例过大的项目。

投资密度是指单位面积内吸收投入的资金数量，工业园区资密度主要指工业园区累计投资额（包括园区和企业的基础设施投入、购地投入、基建投入、设备投入及其他投入）与建成面积的比值

投资密度=工业园区累计投资额/建成面积

投资回收期亦称“投资回收年限”。投资项目投产后获得的收益总额达到该投资项目投入的投资总额所需要的时间 (年限)。投资回收期的计算有多种方法。按回收投资的起点时间不同，有从项目投产之日起计算和从投资开始使用之日起计算两种；按回收投资的主体不同，有社会投资回收期和企业投资回收期；按回收投资的收入构成不同，有盈利回收投资期和收益投资回收期。

资产评估是指由专门的机构和专业人员，依据国家相关法律、法规、政策和调查研究所获得的资料，根据特定目的，遵循一定的工作原则、程序和标准，采用相应的经济原则和适当的计算方法，重新确定某种资产价值的工作，简要就是对资产某一时点的价格进行估算。

（1）是否符合国家的产业政策；

（2）是否符合国家的区域外资政策；

（3）技术水平是否先进适用；

（4）项目是否符合环保要求；

（5）能否提高原有企业的经营管理水平；

（6）是否创出了中国自己的品牌；

（7）合资企业是否由本国资本掌握控股权；

（8）合资产品的市场结构是否优化；

（9）合资是否有利于增强原有企业的活力；

（10）合资企业的利税指标是否达到要求；

（11）合资企业是否具有长期持续发展的后劲。

（1）农业开发、生产项目，当年实际投入的生产成本；

（2）房地产开发（含市场建设开发）项目，受让土地投资、基础工程费和拆迁安置费；

（3）以设备、技术、商标、知识产权作价的资金；

（4）在银行长期贷款（一年及以上）用于企业发展投入的资金；

（5）与驻市大中型企业合作开发项目的投资额；

（6）捐赠用于生产性项目和社会公益事业的资金；

（7）企业的流动资金（按当年投资某月份的财务报表计算），但流通、咨询、中介服务类企业只认定固定资产投资；

（8）各部门争取上级计划之外的资金。

（1）纳税人申请减税、免税，应向主管税务机关提出书面申请，并按规定附送有关资料；

（2）减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批；

（3）纳税人在享受减税、免税待遇期间，仍应按规定办理纳税申报，并按税务机关的规定报送减免税金统计报告；

（4）纳税人必须按照法律、行政法规以及税务机关的规定使用减免税金。对不按规定用途使用的，税务机关有权取消减税、免税，并追回已减免的税款；

（5）纳税人享受减税、免税的条件发生变化时，应当及时向税务机关报告，经税务机关审核后停止其减税、免税，对不报告的，税务机关有权追回已相应减免的税款；

（6）减税、免税期满，纳税人应自期满次日起恢复纳税。

M0是在工业用地（M类）中增加的新型产业用地，主要为了满足产业转型升级需求。

M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类，主要指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

三通一平是建设项目在正式施工以前，施工现场应达到通水、通电、道路通、场地平整；

五通一平是建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括：通水、通电、道路通、通讯、通排水、平整土地；

七通一平指基本建设中前期工作的通水、通电、道路通、排水通、热力通、电信通、燃气通、土地平整；

十一通一平的基础设施，即：道路、给水、雨水、污水、电力、供热、工业蒸汽、天然气、通讯、互联网、有线电视网、土地平整。

（1）特色产业园区是专门为从事某种产业的企业而设计的园区，园区的产业定位明确。这种园区一般是在区域特色工业也就是地方企业集群发展到一定阶段后出现的。

（2）产业开发区式的产业发展方式往往是政府或企业在没有切实产业基础的地区征用土地完善基础设施，然后再运营相关成熟模式来形成园区，加上优惠政策招商引资,，吸引企业进驻,，所谓的“筑巢引凤”，可以称之为先建园区后引产业的发展模式。

（3）按其类型可分为：物流园区、科技园区、文化创意园区、总部基地、生态农业园区等。

政府引导基金又称创业引导基金，是指由政府出资，并吸引有关地方政府、金融、投资机构和社会资本，不以营利为目的，以股权或债权等方式投资于创业风险投资机构或新设创业风险投资基金，以支持创业企业发展的专项资金。

工业用电是指主要从事大规模生产加工行业的企业用电。三相380V供电，或者直接高压电线进户。

大工业电价，是用户受电变压器总容量（包括不经过变压器的高压电机的容量）在315kVA及以上的电冶炼、烘焙、电解、电化的一切工业生产用电，机关、部队、学校、学术研究、试验等单位的附属工厂生产产品并纳入国家计划或对外承收生产及修理业务的用电电价 。

市场化招商引资是指依靠市场机制发挥作用通过市场经济配置资源，由政府部门退出主导位置让位于企业和其他社会组织的一种招商引资模式。随着市场经济体制的完善，市场化招商引资成为新时期招商引资的理想模式。

项目包装是项目发掘、论证、包装、推介、开发、运营全过程的一揽子计划。而项目的实施成功与否，除其它条件外，首要的一点就是所包装的项目是否具有足够吸引力来引入资本的投入。

（1）要认真学习市场经济理论，掌握与项目包装的相关知识。

（2）项目包装要符合国家产业发展政策，符合当地经济社会发展的需要。包装项目时要看项目是否具有市场效益和发展前景，看项目是朝阳产业还是夕阳产业，看项目是短期见效赚钱还是长时间才能收回成本。要深刻认识项目包装的目的是：要让投资者在短时间内选择既是政府需要的，又是投资商风险较小的和发展前景看好的。

（1）按照省招商合作局统一的格式进行编制。

（2）在项目概况方面，着重介绍实施该项目的目的、必要性依据、拥有的资源状况和拟选址情况。

（3）项目建设内容上，应该说明项目准备建设多大的生产规模投资额多大。

（4）效益分析上，应着重分析实施该项目的年产值有多大，投资利润率有多大，带来的社会效益如何。

（5）市场前景方面，应分析包括国际国内对该产品的需要情况、现有产能、市场空间有多大以及未来的发展状况怎么样。

（1）项目主体产能规模和项目投资总额

（2）项目所属产业是否符合产业园区产业规划

（3）项目效益评估（主要指税收）

（4）项目达效速度

（5）投资项目产业发展前景

（6）环境影响

（7）是否属外资项目

客户拜访—电话接听—预约来访—客户接待—客户跟进—客户洽谈—合同签订—回款保障—装修入驻—园区服务

阶段一：开发前期招商，是指产业园区开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主导企业招商、大型项目招商等。

阶段二：开发中期招商，是指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、大型企业的招商。

阶段三：开园招商，主要是为了项目顺利开业所进行的招商工作。

阶段四：开园后招商，是指项目开业后进行的招商工作，根据园区定位进行进一步调整。

特点一：招商是一个系统工程。产业园区项目招商是一项科学而系统的工程，具有难度大、涉及面广、时间跨度大、短时效果不明显等特点。

特点二：招商周期长。园区成功招引一家投资企业的周期为6—8个月，而招进大型企业耗费时间往往在一年以上。

特点三：对招商从业人员要求高。产业园区是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂产业的复合型人才和专业化团队。

招商是产业园区重点工作，但是“见商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原则：

（1）突出重点产业，明确产业发展目标，突出重点产业招商，抓龙头促集群，以重大项目带动产业跨越。

（2）突出重点区域瞄准重点区域：珠三角、长三角、京津冀等区域，集中人力、物力，开展针对性招商。

（3）突出园区特色，结合自身区域内产业分布特点，整合优质资源，形成主导产业，打造园区特色产业。

（4）产业集聚原则结合实际和自身优势，研究确立园区发展的主导产业。积极引入高端、总部型、规模大、产出高的产业类项目，培育壮大园区的主导产业和特色产业。

（5）质量优先原则，严格执行项目引进参考标准，对引入项目进行全面、客观科学的评价，认真进行可行性分析。对于能够促进产业聚集，形成区域品牌的项目，需予以重点扶持。

（1）购地自建

（2）厂房出售或出租

园区根据入园企业需求度身定做厂房，以出租方式转让使用权或出售方式转让产权。

（3）定向开发

企业定制业务是指根据企业的生产办公特殊需求，进行物业的“量身定制“，单独规划计划、建造物业交由企业使用，并提供入住后服务。

（4）先租后买

园区按投资者要求修建厂房，先租后买。

（5）合资合作

园区以土地或厂房入股，入园企业以设备、技术等投入，合资或合作组建新的公司。

（1）招商前准备

对园区进行市场调查和目标客户分析；

确定招商条件和对象；

确定经营模式：投资经营、委托经营、租赁经营、直接经营、虚拟经营；

制定招商优惠策略；

拟定整体招商方案；

战略制定客户招商月计划、周计划；

招商人员准备；

招商材料前期准备；

（2）初期开发阶段

开发客户、对客户信息归档完善；

选信息，审核；

研究项目，填写信息表及项目表；

做项目材料，研究企业；

进行拜访、接洽；

（3）中期洽谈阶段

客户需要了解，站在客户立场帮企业分析；

详细询问企业的各项标准；

进行目标客户开发、拜访、接洽；

介绍园区，推荐厂房；

带客户到现场商洽项目与投资建议、跟踪、备案；

双方确定合作对象、签订招商意向书、交纳定金；

与客户沟通、谈判、方案修改与认可；

项目评估；

项目跟踪（追踪）；

签定协议或草签合同；

（4）后期签订注册阶段

签定租赁合同，确定当地优惠政策；

收取租金及注册材料；

协助在当地注册公司；

长期服务。

（1）项目可行性法律论证问题

（2）投资方资信及履约能力问题

（3）签约主体问题

（4）出资问题

（5）土地使用权相关问题

（6）优惠政策问题

（7）政府担保问题

（8）合同权利义务失衡问题

（9）违约责任问题

（10）合同条款与文字表述规则问题

园区综合模式、地产商模式、企业自用模式、基金模式、政府开发模式等。

产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

物流地产是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商。同传统的物流地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。

投资新办、增产扩容、战略性搬迁、增设分厂、政策牵引等

选位：地区政策、目标市场、原材料供应、运输条件、与协作厂家的位置、劳动力资源、气候条件、基础设施条件等。

定址：场所大小和成本、周边环境、地质条件、可拓展条件、员工生活方便性等。

第一阶段：地址筛选

第二阶段：实地考察

第三阶段：协商洽谈

第四阶段：执行投资计划

市场潜力、生产资源、产业基础、投资经营成本、区位交通、基础设施和生活配套是否完善

（1）市场情况调查

市场真实需求的把握是招商成功的关键之一，招商负责人必须随时了解市场变化的情况，包括：需求变化、政策变化、环境变化、竞争对手等。

（2）园区的功能定位

定位是否准确与完善，关系到企业入驻后未来发展的关键要素，也是增强企业信心的关键。

（3）完善的营销推广方案

形象与主题的成功定位，能吸引大量关注的眼光，自然成功的机会更高。

（4）精密的招商执行方案

招商工作就如去战场打仗，没有安排和计划的作战方案，必然的结果就是失败。

（5）招商团队的组建

人才战略、资源整合才是关键，不同行业的资源整合在一起，对招商的成功率起到重要的作用。

（6）招商政策的执行

在市场实操过程中，多渠道、多方式展开招商工作，及时调整主攻策略，是决定项目成功与否的关键。

（7）策略调整

在实际招商过程中，经常会出现招商政策不符合市场需求或招商策略失误的情况，这就需要招商团队负责人在实际执行过程中，及时发现问题，并对招商政策及招商策略进行及时调整。

（1）行业渠道

行业信息平台：行业网络、网络论坛、QQ、微信群、招商会等。行业渠道是最有效，最具针对性，利用行业渠道，对后期工作起到事半功倍效果。

（2）信息渠道

项目相关的信息咨询机构建立关系，利用利益互补，建立长期合作关系。

（3）业界渠道

依托业界同行的渠道开展，如：中国工业地产联盟等。

（4）人脉渠道

人脉渠道是渠道建设重要的组成部分人脉渠道的开发平台：相关讲座、相关演讲、论坛、晚会、行业活动开展。

（1）资源招商

资源招商是指依靠当地的优势资源，进行针对性的资源招商，以资源换项目，将优势资源配置给优质企业，降低企业的运营成本，让企业看到了“投资”的效益，从而前来投资建设项目。例如，一个地区有优质农产品、煤炭、矿产等优势资源，可积极引进一批煤化工、农产品开发、矿产资源开发和商贸物流项目。

（2）项目招商

项目招商，就是园区不但提供场所，而且还依托园区来提供项目，用园区的项目来招商。

（3）产业招商

以产业为依托，借助当地比较优势和合理的产业定位，围绕产业的主导产品及其上下游产品进行招商，有意识地选择符合本地产业需求的项目进行重点攻关引进，对优化当地产业结构·起到积极作用，并形成产业聚集，进一步积累资本。

（4）活动招商

提供会议活动来招商是一种效果非常好的方法，举办和参加各种会议，广泛接触交流，寻找合适的有投资欲望的合作伙伴。会议上面对面宣传园区项目的情况，现场与投资企业互动交流。

（5）展会招商

展会招商是通过各种方式将那些对拟办展览会所展示的产品有需要和感兴趣的采购商和其他观众引进展览会，邀请观众到展会来参观。观众是展会成功举办不可或缺的重要因素，拥有一定数量和质量的观众是一个展会成功的重要标志之一。一般来说，”招商比招展更重要”，展会成功的关键在于招商。

（6）商会招商

商会招商是指利用本地以及其他各地的商会，走访各地的同乡商会、行业商会、基层商会、私企协会、台商协会以及代表性企业，拜访商会领导，会晤企业界人士，就加强双方交流合作进行深入探讨。主动请进来，积极邀请来实地考察。

（7）上门招商

上门招商也可以叫敲门招商、登门招商，是一种最直接的招商方式，招商效果显著。它主要是在园区确定招商群体之后，有针对性地有目的地进行走访和沟通，传达园区的招商信息，进行招商。

（8）驻点招商

在目标企业聚集的地方，园区可以考虑派招商人员驻点招商，设立招商分部，减少招商人员来回的成本。

（9）中介招商

中介招商是通过专业的投资中介机构，将招商项目推向相关投资市场，然后通过公开、公平、公正的严格程序，由专业机构为招商方选择合适的合作伙伴和投资者。

（10）传媒招商

传媒招商主要包括在报纸、杂志、广播、网络、信件等媒体上进行招商宣传，刊登招商项目进行项目推介，吸引有投资意向的投资者前来考察投资。

（11）广告招商

刊登园区招商广告是目前大多数园区开展招商最常用的一种方法，园区招商广告多样化，但是成本相对较高，因此，一定要针对特定的目标企业和区域选择相应的广告方式，以提升宣传的效果。

（12）网络招商

通过网络这一工具，发布信息、收集信息、整理信息、联络投资者、服务投资者，从而让投资者知道园区，最终达到招引企业入驻的目的。

（13）以商招商

以商招商借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源，能达到以最小的成本获取更大的效应。园区可以将广泛开展以商招商工作作为对外开放招商的突破口。

（14）委托招商

委托招商是指在重点区域的城市有选择地聘请有实力、有资源的企业家、知名人士、商会组织和中介服务机构，以及在园区的外来投资者和投资企业中选聘招商代表，签订代理合同，委托鼓励他们帮助联系其他投资者来园区置业投资。

（15）关系招商

关系招商的做法，要利用好政府的关系和园区投资者的关系。

（16）优惠招商

优惠招商是指通过各种政策上的优惠吸引企业入驻，一般在产业园区项目初建时期基本都要依靠政策优惠招商，通过各种战场上的优惠吸引企业。

第一步：构建产业园区品牌策略平台

第二步：构建产业园区广告传播概念平台

第三步：确定产品销售和招商的传播概念

第四步：构建产业园区广告执行平台

（1）通过宣传媒介传播：通过报纸、杂志、新闻发布会、行业管理部门内部刊物、互联网招商平台等。

（2）通过中介机构传播：通过专门的招商引资平台投放广告、捕捉意向客户。

（3）私人介绍：私人介绍带有信任成分，通过洽谈大都能够进入考察阶段，成功率较高。

（4）直接联系：通过电话簿等企业登记渠道，查询到潜在投资者联系方式直接发函或致电。

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（5）直接用于农林、牧、渔业的生产用地；

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5-10年；

（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

下列土地由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税：

（1）个人所有的居住房屋及院落用地；

（2）房产管理部门在房租调整改革前已租的居民住房用地；

（3）免税单位职工家属的宿舍用地；

（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；

（5）集体和个人开办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

（1）园区机项目知识培训；

（2）沟通技巧培训：接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等；

（3）招生专业知识培训：招商流程、谈判技巧、表格填写等；

（4）招商要领培训：招商的战略步骤、目标分解、企业定位合同解读、市场操作方案、常见问题的解答与应对等。

（1）熟悉政策法规；

（2）掌握投资环境；

（3）清楚项目现状；

（4）具备谈判所需的策略和艺术。

（1）谈判人员的组成

谁主谈，谁配合，谁做顾问，各种角色要齐备，事先要有明确的分工。谈判人选必须慎重考虑，作为招商谈判人员必须注重平时的学习和实战训练，不断提高自己的综合谈判素质和能力。

（2）谈判材料的准备

招商项目材料的准备。招商项目材料一般包括：环境材料、招商主体资料、招商项目资料、招商技术资料、商标与专利资料等，以及法律文件的准备。

（1）导入阶段

这个阶段主要是参与者介绍对方认识，通过自我介绍和互相介绍，使参与者互相有一个大致的了解。

（2）概述阶段

概述的目的一方面表达自己的目的和想法，但不能合盘端出，同时隐藏着摸底对方的意图。

（3）明示阶段

谈判双方一般无外乎四个问题：自己所求，对方所求，彼此互相所求和外表没有表露的内蕴需求。

（4）交锋阶段

交锋阶段是在谈判中双方坚持立场的对抗阶段。

（5）妥协阶段

交锋阶段不会永远僵持下去，接下来的是一方的妥协或双方的共同妥协。

（6）协议阶段

经过交锋和妥协，双方认为达到自己的理想，可以签订协议或合同。

（1）过硬的业务知识

（2）准确的语言表达能力

（3）稳定的心理素质

从营销学角度来说，产业产品介绍应当遵循“特性→优点→利益”的基本线索进行阐述。从园区的特性卖点开始，对卖点优势之处进行阐释，最后再上升到给企业的利益层面上。

第一类市场营销方面的书

第二类企业管理方面的书

第三类金融证券方面的书

第四类科技创新方面的书

产业园区招商引资9种创新模式及其案例

产业园区行业形势的更迭与发展不断加快，传统的坐地招商、政策招商对企业的吸引力日趋平淡，在不断更新的经济环境和竞争要求下，一些园区招商创新模式陆续出现，冲击着既有的传统园区模式，也引领着全新的园区招商引资范式。

01

园区PPP模式

PPP模式即公私合作方式，适用于建设周期及收益时间较长的项目，其中部分是政府出资或补贴，由于运营期限较长，因此也需要明确政府与市场的边界，严格界定好角色权益。

【优点】

工业园区建设周期长、资金需求量大，通过PPP模式吸收社会资本，可以拓宽融资渠道，减轻地方政府的债务负担，有效缓解投资风险。园区PPP是一个长周期的运作过程，不同的开发运营阶段有不同的盈利点，是一个短、中、长期结合的投资组合，上述各阶段的利润来源能为项目带来持续稳定的现金流。

【案例】

以雄安新区为例，雄安初期建设投资或达5000亿，PPP成招商引资重要工具：即利用好政策和城市基础优势发展经济，推进地区内的招商引资和人才引进工作。PPP可帮助雄安新区在有限的财力下快速建设基础设施与公共服务相关项目，让地区的竞争力在尽可能短的时间内快速提升，进而使雄安新区更为顺利地招商引资、吸引人才。

02

政府引导资金模式

即“产业基金引项目”模式，通过采取财政资金撬动社会资本的方式，引导社会资本建立股权投资基金，打造“基金+项目+园区”的一体化生态链，实现资本与项目的有效对接。

【优点】

基金投资招商法是二三线城市用以吸引大型企业的一项重要举措。这种招商方法，将地方以投资的方式同具有影响力的龙头企业建立起密切的联系，能够为龙头企业立足本地区发展，同时吸引相关配套产业链企业前来投资发展，从而快速形成相关产业聚焦效应，提升地区的经济发展实力。

03

产业链招商模式

产业链招商是指围绕一个产业的主导产业链条上下游的核心产品以及配套的原材料、辅料、零部件和包装件等产品来吸引投资，谋求共创发展，形成倍增效应，以增强产品、企业、产业乃至整个地区综合竞争力的一种招商方式。

【优点】

产业链招商是一个高效的方法，也是当今各地最为重视、使用最为频繁的招商方法。与传统的资本手段不同的是，投资营商强调的是战略上的协同，以产业落地促园区形成。这里面不乏一些创新式的“产、融、园”结合模式大胆设想，是一个严密的“资本招商+资产增值+资本运作”的逻辑链条。

【案例】

1）新城市产业基金是一个典型的从产业资本投资到专项园区综合服务商的范本，即从产业资本为核心，逐渐转向深耕产业服务的路径，做到产业资本和产业服务双向并举。主要就是从产业顶层策划、园区规划、楼宇建设、招商运营、产业孵化到产业投资，提供一站式的全产业链的解决方案。从业务板块来看，新城市产业基金希望通过综合开发、园区运营管理、园区管理咨询服务等模式来实现新城市产业基金的品牌IP化、孵化规模化发展。这种园区产业全链条解决方案，本身也未必需要依附于重资产的载体当中，这使得新城市产业基金能够突破原有的传统重资产的角色，通过产业资本的高度进入园区综合运营服务商角色中，从而获得诸多政府的合作机会。其业务模式主要构成为：

• 以空间运营为载体圈层，新城市产业基金旗下运营公司的业务包括开发、租赁、销售、招商及物业管理服务。
• 以产业服务为核心业务模式，即在以空间运营管理的基础上进一步叠加一系列服务，如企业咨询、孵化、营销、人才输出等服务，在已有一定基础的企业提供投融资或产业投资服务，最终形成其独特的运营模式。
• 在产业服务的基础上发展出“产业基金+产业服务”的业务模式，即盈利点不局限于物业开发和租金，而是谋求除此之外的产业孵化、产业加速、产业投资上的盈利。该业务模式又反过来作用于新城市产业基金原先的业务模式，使之得到进一步形成产业链服务闭环。

04

众创孵化模式

众创孵化模式是一种完善园区闭环生态的做法，目前很多政府园区平台都在这样操作，政府推出优惠政策，吸引优质团队参与创新创业，以“众创孵化+园区招商”形成一种生态闭环式的对接模式。

【优点】

仅依靠外部招商，很多众创孵化空间出来的企业又会大量流失到外部去，以“众创孵化+园区招商”，就是针对这一问题产生的一种生态闭环式的对接模式——早期的初创团队在众创空间和孵化器中成长起来，水到渠成落户在园区中，从而解决园区这个生态森林良性循环的问题。

05

招商引资飞地模式

飞地模式是指两个互相独立、经济发展存在落差的行政地区打破原有行政区域限制，通过跨空间的行政管理和经济开发，实现两地资源互补、经济协调发展的一种区域经济合作模式。先进园区可以利用成功经验及优势资源，按照“共建、共管、共享”原则，与其他地区的市县、园区合作，建设“区中园”，并成为“飞地型”园区。

【优点】

利用税收分配、政绩考核等一系列科学的利益机制，打破招商中的行政界线，促进各地区之间的资源流动，从而实现互利共赢，推动区域经济协调发展。这也是未来东中西部地区通过园区共建来联合招商的主流形式。

【案例】

06

招商引资PFI模式

PFI模式即私人主导融资模式，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所经营的项目完好的、无债务的归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。

【优点】

这种模式下的开发区通常利用私有资金、人员、技术和管理优势，进行公共项目投资、开发建设与运营，达到招商引资、推动经济发展的目的。

07

联合招商模式

在一个产业园区里，如果有一个具有强大号召力的主力客户与运营商捆绑在一起招商的话，往往能够起到事半功倍的效果，这种主力客户在商业地产里也叫做“主力店”、“旗舰店”，通过主力店的产业链效应，让它成为一个强有力的招商工具。

【优点】

这种模式下投资双方联手在开发区建设重大项目，合作双方风险共担、利润共享，保障项目招商率的同时，也能够更有效率地完成招商推广工作。

08

招商引资整体搬迁模式

整体搬迁模式是指从城市中心向城市周边整体迁移的模式。

【优点】

这种从城市中心向城市周边整体迁移的模式可遇而不可求，需要在政策口和市场口都有相当的把握才可能做到，而一旦成功，这其中的红利可非同小可。

【案例】

1）在产业新城领域的华夏幸福、宏泰发展和商贸物流领域的华南城、卓尔集团，都曾经在这股潮流中获益匪浅，包括备受瞩目的雄安新区，采取的就是这种整体迁移模式，它们能够走向资本市场很大程度上是受益于这种整体迁移模式的红利。

2）另外，北京的60多家生物医药企业搬迁到沧州临港经开区内的“北京生物医药产业园”；北京大红门地区服装批发市场、动物园服装批发市场搬到廊坊市的永清开发区国际服装城和固安开发区国际商贸城等地也属于搬迁转移。

09

“园区互联网+”模式

“园区互联网+”是智慧园区建设的主要内容，即结合园区物业管理、增值服务和科技创新服务等规划内容，帮助园区在信息化方面建立统一的组织管理协调架构、业务管理平台和对内对外服务运营平台。

【优点】

“园区互联网+”的三个运营模式中：  1）面向园区内部的经营管理系统，可借助互联网工具提升园区运营管理的工作效率，为入园企业提供更高效便捷的园区管理和服务。  2）面向企业的服务超市管理系统，通过构建顺畅的服务对接流程和合理的利益保障机制，能实现有服务需求的园区企业与相应服务机构的有效对接。  3）面向园区/企业间的集合交易系统，通过搭建不同园区之间共享的平台级服务系统，对促进不同园区之间、园区与企业之间实现更广泛的互动，构建网络化的产业生态圈有着至关重要的作用。

【案例】

杭州城西科创大走廊作为未来新经济的“互联网+”新型产业园区聚集地，依托经济效率、社区共生、自然景观和地方文脉的优质资源，汇集了单一企业巨型实体新型办公园区、新兴中小企业的孵化空间、“特色小镇”等大中小规模的产业园区模式，如阿里巴巴西溪园区、海创园首期园区与梦想小镇等，均是”互联网+“新兴产业园区的特质性范本。